Tāpat kā piespiedu dalītā īpašuma problemātika kopumā,² arī piespiedu nomas tiesiskās attiecības ir juridiski vissarežģītākās un praksē rada visvairāk problēmu tieši situācijās, kad dalītajā īpašumā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Līdz ar to šajā rakstā lielāka uzmanība ir pievērsta gadījumiem, kad uz zemes atrodas patstāvīga būve, kas ir vairāku personu kopīpašumā.

I. Piespiedu nomas tiesiskās attiecības

Saskaņā ar Civillikuma 968. pantā ietverto vispārējo zemes un būvju nedalāmības konceptu uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota būve ir zemes daļa. Tādējādi vispārējā gadījumā tā tiesiski nav atdalāma no zemes, tā nevar patstāvīgi atrasties civiltiesiskā apgrozībā vai piederēt citai personai, kura nav zemes īpašnieks. Šāds koncepts izriet no zemes un uz tās esošu būvju nesaraujamas funkcionālas saistības – vienu nav iespējams pilnvērtīgi izmantot bez tiesībām uz otru. Zemes reformas un privatizācijas laikā tika izveidots piespiedu dalītais īpašums – izņēmuma gadījums, kad uz zemes uzcelta būve ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts, nevis zemes daļa un pieder citai personai, nevis zemes īpašniekam.

Jāuzsver, ka pastāv vairāki būtiski atšķirīgi dalītā īpašuma veidi. Likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību"³ (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1.–4. punkts ir tiesiskais pamats piespiedu dalītajam īpašumam, t.i., dalītajam īpašumam, kas tika izveidots bez tajā iesaistīto personu gribas vēsturiskās situācijas dēļ. Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts (spēkā līdz 31.12.2016.) paredzēja iespēju veidot arī brīvprātīgu dalīto īpašumu – terminētu dalīto īpašumu, kas pastāv uz nomas līguma pamata. Tāpat arī vairākos speciālos normatīvajos aktos ir noteikti citi dalītā īpašuma veidi. Piemēram, Enerģētikas likumā⁴ un Likumā par ostām⁵ ir noteikta dalītā īpašuma pastāvēšana. Piespiedu nomas tiesiskās attiecības attiecas tikai uz piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem. Brīvprātīgā dalītajā īpašumā (līdz iestājas nosacījums, kas to izbeidz) savstarpējās pušu attiecības pilnībā regulē noslēgtais nomas līgums, uz kura pamata brīvprātīgs dalītais īpašums ir izveidots. Savukārt citus speciālos dalītā īpašuma veidus regulē speciālie normatīvie akti, kas nosaka tiesisko pamatu to pastāvēšanai.

Tā kā īpašumu tiesību realizācija uz būvēm nav iespējama bez tiesībām lietot zemi, kas savukārt ierobežo zemes īpašnieka paša tiesības lietot zemi, ir nepieciešams kompensācijas mehānisms, kas atsver šādu īpašuma tiesību ierobežojumu. Likumdevējs situācijas risināšanai izvēlējās izmantot nomas institūtu.

II. Saistību tiesības un noma

Atbilstoši Civillikuma 1401. pantam saistību tiesības ir tādas tiesības, uz kuru pamata vienai personai – parādniekam – jāizdara par labu otrai – kreditoram – zināma darbība, kam ir mantiska vērtība. No minētā secināms, ka saistības pastāvēšanai nepieciešamie elementi ir kreditors, darbība, kurai ir mantiska vērtība, un parādnieks, kuram šī darbība ir jāveic par labu kreditoram. Pastāvot saistībai, pastāv kreditora tiesības prasīt šīs saistības izpildi.

Savukārt saskaņā ar Civillikuma 1402. pantu saistību tiesības var rasties ne tikai uz tiesiska darījuma pamata, kura slēgšanai vispārējā gadījumā ir piemērojams civiltiesībās pastāvošais līgumu slēgšanas brīvības princips, bet arī uz likuma pamata, kas var būt patstāvīgs konkrētu saistību pastāvēšanas pamats.

Noma kā tiesību institūts ir definēta Civillikuma 2112. pantā, kas paredz, ka noma ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas vai īres maksu kādas lietas lietošanu. Civillikuma 2124. pants nosaka nomas līguma būtiskās sastāvdaļas, bez kurām nomas līgums nevar būt spēkā, t.i., nomas priekšmetu un nomas maksu. Attiecībā uz nomas maksu Civillikuma 2122. pants paredz, ka tai ir jābūt noteiktai. Tātad no nomas izriet iznomātāja saistība nodot nomnieka lietošanā nomas priekšmetu un nomnieka saistība maksāt nolīgto nomas maksu. Jāuzsver, ka Civillikums pieļauj gadījumus, kad noma ir spēkā, bet nomas maksa nav noteikta, paredzot tiesas kompetenci noteikt nomas maksu, ja puses pēc nomas līguma noslēgšanas tā arī nav vienojušās par nomas maksu (Civillikuma 2123.