17. Septembris 2019 /NR. 37 (1095)
Skaidrojumi. Viedokļi
Pirmpirkuma tiesības uz nekustamo īpašumu, to juridiskā daba, veidi, konkurence un izmantošanas sekas
Henrijs Niedra
Zvērināta advokāta palīgs ZAB "Ellex Kļaviņš" 

Iepriekšējā rakstā, kas publicēts "Juristā Vārda" 2018. gada 17. aprīļa laidienā Nr. 16 (1022), autors apskatīja visas likumos noteiktās (likumiskās) pirmpirkuma tiesības, iezīmējot arī nepieciešamību pārskatīt pirmpirkuma tiesību regulējumu un atteikties no vairākām pirmpirkuma tiesībām. Šajā rakstā autors pievērsīsies pirmpirkuma tiesību regulējuma piemērošanas aktuālajiem teorētiskajiem un praktiskajiem jautājumiem un neskaidrībām, kā arī apkopos tiesību zinātnē un judikatūrā atrodamās atziņas par regulējuma piemērošanu.

1. Pirmpirkuma tiesību jēdziens un juridiskā daba

Pirmpirkuma tiesības ir tiesīgās personas tiesības ar vienpusēju gribas izteikumu iestāties pirkuma līgumā (pircēja pusē), ko attiecībā uz savu nekustamo īpašumu noslēdz īpašnieks (saistītā persona) ar trešo personu (pircēju).1

Gan juridiskajā literatūrā,2 gan tiesu praksē3 ir atzīts, ka pirmpirkuma tiesības būtībā ir saistību tiesības, kas noslēdzot darījumu vai uz cita pamata rodas konkrētai personai (kopīpašniekam) kā relatīvas tiesiskas attiecības dalībniekam. Pirmpirkuma tiesības rodas ar to brīdi, kad starp saistīto personu (pārdevēju) un trešo personu (pircēju) galīgi noslēgts pirkuma līgums (Civillikuma 1533. un 2004. pants).4 Pirmpirkuma tiesības ir konstitutīvas (jeb tiesību nodibinošas) tiesības, to izlietošanas rezultātā tiek grozītas nodibinātās tiesiskās attiecības: pirmpirkuma tiesīgais, "atstumjot" trešo personu, kļūst par jau noslēgta pirkuma līguma dalībnieku (pircēju), kaut arī viņš pats šo līgumu nav slēdzis.5

Kā atzīts tiesu praksē, pirmpirkuma tiesības ir mantojamas tiesības.6 Atbilstoši Civillikuma 702. panta pirmajai daļai pirmpirkuma tiesības un izpirkuma tiesības, kas piederējušas mantojuma atstājējam, pāriet mantojumā mantiniekam, kas apstiprinājies mantojuma tiesībās, kurš tādējādi saskaņā ar Civillikuma 1073. un 2061. pantu ir uzskatāms par pirmpirkuma tiesīgo.7 Tā, piemēram, Augstākās tiesas Senāts ir skatījis strīdu, kad viens no kopīpašniekiem ir pārdevis savu domājamo daļu no nekustamā īpašuma trešajai personai situācijā, kad otrs kopīpašnieks bija miris un tā mantinieks vēl nav bijis apstiprināts mantojumā un mantiniekam nav bijušas nostiprinātas īpašuma tiesības uz mantojuma atstājēja domājamo daļu. Šajā situācijā pārdevējs uzskatīja, ka viņam nav jāpiedāvā mantiniekam izmantot pirmpirkuma tiesības, jo mantinieka īpašuma tiesības zemesgrāmatā nav bijušas nostiprinātas un pirkuma noslēgšanas brīdī kopīpašnieka, kuram būtu jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības, nebija. Mantinieks cēla tiesā izpirkuma prasību.

Tiesa šajā lietā secināja, ka tieši atsavinātājam ir pienākums paziņot kopīpašniekiem par viņam piederošās domājamās daļas atsavināšanu un ka saskaņā ar Civillikuma 388. pantu mantotspējai jāpastāv no mantojuma atklāšanās dienas (655. pants) un jāturpinās līdz mantojuma pieņemšanai (687. pants). Ja mantinieks mantojumu pieņem, mantojums pāriet viņa īpašumā jau ar mantojuma atstājēja nāvi. Mantojuma pieņemšanai ir atpakaļejošs spēks uz mantojuma atklāšanās momentu: pieņemtais mantojums tiek atzīts par mantiniekam piederošu no mantojuma atklāšanās laika. Ar to tiek nodrošināta īpašuma tiesību nepārtrauktība.8 Citiem vārdiem, mantiniekam ir kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības (ar nosacījumu, ja tas pieņem mantojumu) pat tad, ja tas vēl nav apstiprināts mantojumā un viņa īpašuma tiesības uz mantojuma atstājēja domājamo daļu vēl nav nostiprinātas zemesgrāmatā.

Pirmpirkuma tiesības ir jānošķir no izpirkuma tiesībām. Tie ir divi dažādi tiesību institūti. Tiesību zinātnē ir norādīts, ka abas šīs tiesības gan ir visai cieši saistītas, jo likumi, kas nodibina izpirkuma tiesības, parasti tās piešķir gadījumos, kad izpircējs nekustamā īpašuma pārdevēja vainas dēļ nav varējis izlietot pirmpirkuma tiesības.9 Tomēr ne visos gadījumos, kad ir pārkāptas pirmpirkuma tiesības, pirmpirkuma tiesīgajam ir izpirkuma tiesības. Pirmpirkuma tiesību pārkāpšana automātiski nepiešķir izpirkuma tiesības. Izpirkuma tiesības ir tikai tad, ja tās kā pirmpirkuma tiesību pārkāpšanas sekas ir noteiktas likumā, līgumā vai testamentā (skat. Civillikuma 1382. pantu).

 

2. Pirmpirkuma tiesību veidi

Latvijā ir divu veidu pirmpirkuma tiesības: 1) likumiskās jeb uz likuma pamata pastāvošas un 2) līgumiskās jeb ar līgumu pielīgtās.

Šis raksts pieejams “Jurista Vārda” abonentiem

Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.

Esošos abonentus lūdzam autorizēties:

Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!

ABONĒT

Mēnesī - tikai 9,99 eiro; vēl izdevīgāks - gada abonements. Piedāvājam trīs abonementu veidus!

Abonentu ieguvumi:

  • Neierobežota pieeja arhīvam - 24 h/7
  • Vairāk nekā 16 000 rakstu un 1800 autoru
  • Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
  • Personalizētās iespējas - piezīmes, citāti, mapes
ABONĒ 2022.GADAM!
Trīs iespējas Tavai izvēlei: mazais, vidējais un lielais abonements!
0 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
PIEVIENOT
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
Šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot šo vietni, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk.
komentēt
Pievienot rakstu mapē
Pievienot citātu mapei
Pievienot piezīmi rakstam
Drukāt
ienākt ar
JURISTA VĀRDS
Abonentiem! Ieiet šeit
GOOGLE
DRAUGIEM.LV
reģistrēties
autorizēties