1. Vēsturiskā situācija

Kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības nostiprināšana zemesgrāmatā ir cieši saistīta ar vēsturiskajiem apstākļiem – gan tiesisko regulējumu, gan faktisko situāciju pēc daudzdzīvokļu namīpašumu denacionalizācijas.

Gan Civillikuma pieņemšanas laikā, gan arī pirms tā pieņemšanas (laikā, kad bija spēkā Vietējo civillikumu kopojums) dzīvojamās mājas, tajā skaitā daudzdzīvokļu mājas, pastāvēja kā vienots nekustamais īpašums. Namīpašnieki dzīvokļus izīrēja īrniekiem, bet dzīvokļi atsevišķi nepastāvēja kā patstāvīgs īpašuma objekts. Civillikuma un Zemesgrāmatu likuma pieņemšanas laikā 1937. gadā Latvijas civiltiesībās nepastāvēja dzīvokļa īpašums mūsdienu izpratnē.

Profesors Konstantīns Čakste jau 1933. gadā norādīja, ka Latvijas tiesības neatzīst dzīvokli par īpašuma tiesību objektu. Tāpat viņš norādīja, ka, pirmkārt, nepieciešams papildināt civillikumu normas par kopīpašumu, paredzot šim gadījumam indivision forcée³ un ka šī kopīpašuma veida iedomājamo daļu var atvasināt tikai kopīgi ar tiesībām uz dzīvokli. Otrkārt, vajag radīt jaunu tiesību institūtu – atsavināmas un mantojamas dzīvokļa tiesības, kas aptvertu tiesību lietot dzīvokli, saņemt no tā augļus, to atsavināt un ieķīlāt. Bet, tā kā personas pašas jaunas lietiskas tiesības nevar radīt, tad šo robu var aizpildīt tikai likumdevējs.⁴ Diemžēl, izstrādājot Civillikumu, minētie ieteikumi netika ņemti vērā.

Dzīvokļa īpašuma institūts mūsdienu Latvijas tiesiskajā izpratnē tika radīts 1995. gada 28. septembrī, kad tika pieņemts likums “Par dzīvokļa īpašumu”.⁵ Likuma 1. panta pirmajā daļā bija noteikts: “Dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, ir katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu.” Savukārt 5. panta pirmajā daļā bija noteikts, ka dzīvokļa īpašums ir tiesiski nedalāms.

Saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību”⁶ 1. pantu Civillikuma lietu tiesību daļa stājās spēkā ar 1992. gada 1. septembri. Citiem vārdiem, pēc Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas 1992. gada 1. septembrī Civillikuma lietu tiesību daļa atguva spēku ar tieši tām pašām tiesību normām, kādas bija spēkā pirms Latvijas Republikas okupācijas, taču ar dažiem izņēmumiem, piemēram, izņēmumiem no vienotā īpašuma principa.

Saskaņā ar likuma “Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību”⁷ 1. pantu Zemesgrāmatu likuma spēks tika atjaunots ar 1993. gada 5. aprīli, vienlaicīgi uzsākot zemesgrāmatu nodaļu darbību.

Likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” 18. pantā ir noteikts: “Civillikuma 1235. panta noteikumi piemērojami attiecībām, kas radušās līdz 1992. gada 1. septembrim:

• uz Latvijas PSR 1979. gada zemes kodeksa 56. panta pamata;
• uz Latvijas civilkodeksa 561. panta otrās daļas pamata, kad pēc testamenta radušās mājas vai mājas daļas lietošanas tiesības;
• kad uz mājas atsavināšanas līguma pamata radušās mājas vai mājas daļas lietošanas tiesības;
• kad, sadalot mājīpašumu likumā paredzētajā kārtībā, noteikta mājīpašuma un zemes lietošanas kārtība.

Līdz šo tiesību ierakstīšanai zemes grāmatā pastāv tikai personiska saistība, nevis lietu tiesība.

Šāds noteikums attiecas uz ķīlu, hipotēku un reāl­nastu (Civillikuma 1270.–1380. pants), ja īpašuma apgrūtinājumi radušies pirms 1992. gada 1. septembra.”⁸

Komentējot šo normu likumdošanas procesā pirmajā lasījumā, profesors Dr. habil. iur. Jānis Vēbers norādīja: “10. pants paredz servitūttiesības. Tās mums ir pilnīgi jaunas, jaunas tajā ziņā, ka mēs atjaunojam. Tās ir visās civilizētajās valstīs. Šis 10. pants paredz, ka Civillikuma 1235. panta noteikumi par servitūttiesībām kā lietu lietošanas tiesībām, kas radušies pirms spēkā stāšanās, tiks aizsargāti, bet tikai tad, ja tie būs ierakstīti zemesgrāmatā vai Nekustamā īpašuma reģistrā. Pretējā gadījumā tie servitūtinstitūti, ko paredzēja Latvijas PSR Zemes kodeksa 56. pants, ka ir tiesības staigāt, braukt vai dzīt lopus pa cita īpašumu, tāpat mantošanas tiesībās vai mājas atsavināšanas līgumā, ja ir paredzēts nodot kā bijušajam īpašniekam kādu dzīvojamo telpu, paliek tikai kā personiska saistība līdz tam laikam, kad tas ierakstīts zemesgrāmatā.”⁹

Civillikuma 1235. pantā ir noteikts: “No servitūta izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā abām pusēm, t.i., valdošā un kalpojošā nekustamā īpašuma īpašniekiem, tikai pēc servitūta ierakstīšanas zemes grāmatās; līdz tam laikam viņu starpā pastāv vienīgi personiska saistība, kuras ierakstīšanu zemes grāmatās var tomēr prasīt katra puse, ja vien izpildīti visi citi servitūtam nepieciešamie noteikumi.” Tātad likumdevējs radīja pārejas mehānismu attiecībām, kas bija izveidojušās pirms 1992. gada 1. septembra un turpinājās pēc šī datuma, paredzot, ka lietošanas tiesības ir ierakstāmas zemesgrāmatā kā servitūti, tas ir, lietu tiesības.

Jānorāda, ka Latvijas PSR Civilkodeksa 125. pantā (Daļējā kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas lietošanas kārtība) bija noteikts: “Dzīvojamās mājas daļējā kopīpašuma dalībnieki samērīgi savām daļām, savstarpēji vienojoties, ir tiesīgi noteikt mājas savrupējo telpu (dzīvokļu, istabu) lietošanas kārtību.

Tāda vienošanās, ja tā ir notariāli apliecināta un vietējā Tautas deputātu padomē reģistrēta, ir obligāta arī personai, kas turpmāk iegūst šās mājas īpašuma tiesību daļu.