13. Marts 2012 /NR. 11 (710)
Skaidrojumi. Viedokļi
Ieķīlāta nekustamā īpašuma pārdošanas ienākumu sadale
23
Mg.iur., Bc.oec.
Rolands Neilands
 

2011. gada 22. decembrī 11. Saeima kārtības ruļļa1 39. panta otrajā daļā noteiktajā kārtībā nolēma turpināt izskatīt 10. Saeimā otrajā lasījumā atbalstīto likumprojektu "Grozījumi Civilprocesa likumā"2 (turpmāk – likumprojekts). Likumprojekts paredz, ka prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksu un izdevumiem, kas saistīti ar dzīvojamo telpu lietošanu, sedzami pirms prasījumiem, kas nodrošināti ar nekustamā īpašuma ķīlu. Likumprojekts ir izraisījis plašas diskusijas gan Saeimā, gan to tautsaimniecības nozaru vidū, ko skar likumprojekts, – enerģētikā, namu apsaimniekošanā, banku nozarē, gan arī dzīvokļu īpašnieku vidū. Autora ieskatā, likumprojekts skar ne tikai minētās nozares un piedziņas ietvaros saņemtās naudas sadali starp kreditoriem, bet arī konstitucionālo tiesību principus, atsevišķus lietu tiesību institūtus, kā arī Latvijas starptautiskās saistības investīciju aizsardzības jomā.

1. Likumprojekta saturs

Likumprojekts paredz papildināt Civilprocesa likuma pārejas noteikumus ar punktu, kas noteiks, ka laika periodā līdz 2014. gada 31. decembrim Civilprocesa likuma 628. panta (ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanā saņemtās naudas sadalīšana) pirmajā daļā minētā prasījumu apmierināšanas secība būs šāda:

1) to darbinieku prasījumi par darba algu izmaksu, kuri saistīti ar nekustamā īpašuma uzturēšanu, un ar viņu darba algām saistītie sociālās apdrošināšanas maksājumi;

2) prasījumi par nodokļu maksājumiem par šo nekustamo īpašumu;

3) prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas piedziņu, par dzīvokļa īpašniekam piegādātās apkures un karstā ūdens sagatavošanai paredzētās siltumenerģijas vai dabasgāzes maksas piedziņu, par dzīvojamās mājas koplietošanas vajadzībām paredzētā aukstā ūdens un elektroenerģijas maksas piedziņu, kā arī par nodrošināto kanalizācijas, asenizācijas un sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojumu maksas piedziņu, bet ne vairāk kā 10 procentu apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtināto nekustamo īpašumu;3

4) zemesgrāmatā ierakstītās reālnastas, kurām pienācis samaksas termiņš;

5) ar šā nekustamā īpašuma ķīlu nodrošinātie prasījumi pēc to pirmtiesības;

6) pārējie prasījumi Civilprocesa likumā noteiktajā secībā.

Likumprojekta anotācijā4 ir norādīts, ka prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksu un izdevumiem, kas saistīti ar dzīvojamo telpu lietošanu, ir jauns prasījumu veids. Tam nevar piekrist, jo šie prasījumi ir pastāvējuši arī pirms likumprojekta sagatavošanas. Būtībā tie ir prasījumi par parāda piedziņu, un atkarībā no prasītāja ieskatiem tos var celt, pamatojoties uz Latvijas Republikas Civillikuma5 (turpmāk – Civillikums) 1590. pantu (vispārīgais prasījums par līguma izpildīšanu),6 1662. pantu (kreditora zaudējumu atlīdzības prasījums pret nokavējušu parādnieku)7 vai 1779. pantu (vispārīgais zaudējumu atlīdzības prasījums).8

Jaunums ir šo prasījumu segšanas prioritātes noteikšana attiecībā pret prasījumiem, kas ir nodrošināti ar hipotēkām. Šādu prioritāti Civilprocesa likums nekad nav saturējis, kā arī tāda nebija paredzēta 1938. gada Civīlprocesa likumā un pirms tam spēkā esošajā Civīlprocesa nolikumā. Tātad Ekonomikas ministrija, kas ir izstrādājusi likumprojekta tekstu, ir izveidojusi tādu parādu segšanas modeli, kas iepriekš nav pastāvējis mūsu valsts tiesībās. Lai saprastu, vai šādu modeli drīkst nostiprināt Civilprocesa likumā un ieviest dzīvē, ir jāizvērtē gan likumprojekta ekonomiskā būtība, gan tā atbilstība tiesību principiem un pastāvošajām tiesībām.

 

2. Likumprojekta ekonomiskā būtība

Ekonomikas ministrija likumprojekta anotācijā ir norādījusi, ka no līdzekļiem, kas saņemti par pārdoto dzīvokļa īpašumu, parasti pietiek, lai apmierinātu hipotekāro prasījumu, taču līdzekļu vairs nepietiek, lai segtu prasījumus par dzīvokļu īpašumos sadalītās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksu, kā arī maksu par pakalpojumiem, kas ir saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu.9 Ja likumprojekts būtu sagatavots pirms finanšu krīzes, tad šāda norāde par hipotekāro prasījumu segšanu būtu patiesa, jo nekustamo īpašumu vērtība tad pārsvarā bija augstāka nekā saistību, kas nodrošinātas ar nekustamā īpašuma hipotēkām, apjoms. Likumprojekts ir sagatavots 2010. gada nogalē un Saeimā iesniegts 2011. gada sākumā. Tas nozīmē, ka minētā norāde ir acīmredzami kļūdaina, jo nekustamo īpašumu vērtības 2010. gada nogalē nebija un vēl joprojām nav sasniegušas to saistību apmēru, kādu šie īpašumi nodrošina.

Likumprojekta ekonomiskā būtība ir vienkārša – vieniem kreditoriem ir paredzēts noņemt daļu (līdz 10%) no piedzītās naudas summas, lai citiem kreditoriem pieliktu un garantētu priekšrocību, kas līdz šim nepastāvēja. Tikai sekas, kas izriet no šādas vienkāršas ekonomiskās būtības, nebūt nav vienkāršas.

Jebkuram komersantam savā komercdarbībā ir jārēķinās ne tikai ar peļņu, bet arī ar iespējamiem zaudējumiem. Peļņa komercdarbībā nav konstants lielums, ko komersants noteikti saņems gadu no gada visā savā komercdarbības pastāvēšanas laikā. To ietekmē daudzi apstākļi gan mikroekonomiskā, gan makroekonomiskā līmenī. Visvairāk to ietekmē paša komersanta zināšanas, pieredze, spēja plānot un efektīvi vadīt savu biznesu. Spēja plānot ietver sevī ne tikai spēju saskatīt potenciālo peļņu, bet arī paredzēt iespējamos zaudējumus un veidot uzkrājumus tiem, kā arī izvēlēties efektīvus līdzekļus darbam ar parādniekiem.

Paredzot iespējamos zaudējumus un veidojot uzkrājumus to segšanai, kā arī izvēloties un īstenojot efektīvus parādu piedziņas līdzekļus, komersants rīkojas atbildīgi. Šī atbildība ir pret sevi, pret saviem darbiniekiem, pret saviem klientiem un sadarbības partneriem, kā arī pret citiem ekonomikas dalībniekiem.

Likumprojekts būtībā paredz atbildības pārdali no dzīvojamo māju apsaimniekotājiem, komunālo pakalpojumu sniedzējiem un enerģētikas uzņēmumiem uz kreditoriem, kuru prasījumi ir nodrošināti ar hipotēkām.

Šāda atbildības pārdale veicina attiecīgo pakalpojumu sniedzēju ekonomisko bezatbildību, jo par to zaudējumiem nebūs jāatbild pašiem, bet gan parādnieku hipotekārajiem kreditoriem.10 Turklāt šāda atbildības pārdale satur zināmas plānveida ekonomikas iezīmes – galvenais nav saimnieciskās darbības efektivitāte, bet gan pati saimnieciskā darbība. Padomju sociālistiskā režīma laikā šāda veida atbildības pārdale būtu saprotama un pat pieņemama, bet tāda nav saprotama un pieļaujama mūsdienu Latvijā tirgus ekonomikas apstākļos.

Jāatzīmē, ka minētā atbildības pārdale var novest pie paaugstinātām banku kredītu procentu likmēm. Bankas, kā jebkurš cits komersants, veic komercdarbību, lai nopelnītu finanšu līdzekļus. Ja komersantam noteiktu apstākļu ietekmē rodas papildu izdevumi, tad tas palielina savu pakalpojumu vai produkcijas cenu, tādējādi sedzot papildu izdevumus. Iespējams, tieši tāpat darīs bankas, ja tiks pieņemts likumprojekts – paaugstinās hipotekāro kredītu cenas, tas ir, procentu likmes.

Šis raksts pieejams “Jurista Vārda” abonentiem

Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.

Esošos abonentus lūdzam autorizēties:

Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!

ABONĒT

Mēnesī - tikai 9,99 eiro; vēl izdevīgāks - gada abonements. Piedāvājam trīs abonementu veidus!

Abonentu ieguvumi:

  • Neierobežota pieeja arhīvam - 24 h/7
  • Vairāk nekā 16 000 rakstu un 1800 autoru
  • Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
  • Personalizētās iespējas - piezīmes, citāti, mapes
ABONĒ 2022.GADAM!
Trīs iespējas Tavai izvēlei: mazais, vidējais un lielais abonements!
23 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
PIEVIENOT
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
watson
20. Marts 2012 / 18:57
0
ATBILDĒT
Labs raksts. Mazliet tikai mulsina pamattiesību piesaukšana. Hipotekārie kreditori, kā likums ir juridiskas personas, bet pamattiesības attiecināt uz juridiskām perosnām ir visai pārdošs solis.
Eksperts
16. Marts 2012 / 10:15
0
ATBILDĒT
Paldies raksta autoram par savu viedokli un \\\"Jurista Vārda\\\" redakcijai par tā publicēšanu. Manuprāt, samilzusī problēma ar komunālajiem maksājumiem ir jārisina citādi. Kamēr komunālo pakalpojumu sniedzējs slēgs līgumu ar dzīvojamās mājas pārvaldnieku nevis ar katru gala patērētāju, t.i., ar dzīvokļa īpašnieku, tikmēr šī problēma netiks atrisināta. Problēmas pamatā ir savstarpējie strīdi starp dzīvojamās mājas pārvaldnieku un dzīvokļa īpašnieku vai dzīvokļu īpašniekiem. Ja dzīvokļa īpašnieks maksātu par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem saskaņā ar skaitītāju rādījumu tieši pakalpojumu sniedzējam, problēma tiktu atrisināta. Nevienam nav tiesību prasīt to, ko precīzi nav iespējams noteikt, resp., dzīvojamās mājas pārvaldnieka un dzīvokļa īpašnieka intereses ir pretējas. Kamēr nebūs komunālo pakalpojumu skaitītāju rādījumu, kas noteiktu tieši, cik katrs dzīvokļa īpašnieks,t.i., katrs dzīvokļa īpašums ir patērējis komunālos pakalpojumus, tikmēr visi pūliņi šīs problēmas atrisināšanā būs veltīgi.
dr.
16. Marts 2012 / 08:12
1
ATBILDĒT
Protams, ka aplami un demagoģiski, jo runa ir pavisam par ko citu- neviens bankām viņu pašu spekulāciju un citu neveiksmju rezultātā iegūto īpašumu neatņem. Tāpat viņiem neviens neliedz savas intereses pārstāvēt tiesā. Runa ir pavisam par citām lietām- vai drīskt viņu īpašuma tiesības stādīt augstāk (proritārāk) par māju apsaimniekotāji tiesībām. īpašums dod ne tikai tiesības, bet uzliek arī pienākumus, bet bankas grib, lai par viņu īpašuma apsaimniekošanu maksā citi. Nelaiķis Ciceros esot teicis- kur nav taisnības, tur nevar būt tiesību. Banku lobijs klaju netaisnību grib pasniegt par īpašnieku tiesībām.
RĀDĪT VĒL KOMENTĀRUS / 20
Satversme 100: Atver Satversmi
Satversme: Esejas
VĒL ŠAJĀ ŽURNĀLĀ
VĒL PAR ŠO TĒMU
VĒL ŠAJĀ NOZARĒ
VĒL ŠAJĀ RUBRIKĀ
Šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot šo vietni, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk.
komentēt
Pievienot rakstu mapē
Pievienot citātu mapei
Pievienot piezīmi rakstam
Drukāt
ienākt ar
JURISTA VĀRDS
Abonentiem! Ieiet šeit
GOOGLE
DRAUGIEM.LV
reģistrēties
autorizēties