Pirms problēmu sīkākas aplūkošanas ļoti svarīgi ir skaidri nodalīt tā saukto piespiedu dalīto īpašumu no brīvprātīga dalītā īpašuma. Jo daudzkārt ikdienā, pat juristu diskusijās, tiek ļoti kritizēts dalītais īpašums, tam par piemēru liekot dažādas problēmas, kas pastāv tieši piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, visbiežāk dzīvokļu māju īpašniekiem. Piespiedu un brīvprātīgā dalītā īpašuma atšķirības skaidrotas Tieslietu ministrijas 2012. gada informatīvajā ziņojumā.¹ Robežšķirtne starp šiem dalītā īpašuma veidiem ir 1992. gada 1. septembris. Proti, likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" (turpmāk – CL Spēkā stāšanās likums) 14. pantā norādīti divi atšķirīgi gadījumi, kad ēkas (arī būves un augļu dārzi) ir uzskatāmi par patstāvīgu īpašuma objektu: (1) ēkas, kuras uzceltas pirms Civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās dienas (1992. gada 1. septembris) uz zemes, uz kuru īpašuma tiesības atjaunotas citai personai; (2) ēkas, kuras uzceltas uz nomātas zemes, kur nomas līgums noslēgts uz vismaz desmit gadiem un kurā nomniekam ir paredzētas tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus.

Pirmajā gadījumā ir tā sauktais piespiedu dalītais īpašums, kurš izveidojies uz likuma pamata, bez zemes un ēku īpašnieku gribas izteikuma par savstarpējo tiesisko attiecību nodibināšanu (vienīgais gribas izteikšanas elements šai situācijā ir bijis gadījumos, ja zemes īpašniekam ir bijusi iespēja izvēlēties starp vēsturisko zemes gabalu vai kompensāciju par to). Otrajā gadījumā dalīto īpašumu zemes un ēku īpašnieki ir izveidojuši brīvprātīgi, noslēdzot zemes nomas līgumu.

Pašreizējā situācijā daudzkārt ļoti tiek akcentēta sarežģītā finansiālā situācija tieši piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, medijos izskan ziņas par sociālo netaisnību gadījumos, kad dzīvokļa īpašnieks pensionārs ir spiests maksāt zemes īpašniekam nomas maksu Ls 20, Ls 40 vai pat Ls 80 mēnesī. Raugoties caur šādu ekstremālu gadījumu prizmu, tiešām sāk likties, ka dalītais īpašums ir visa ļaunuma sakne, kuru nekādā gadījumā nedrīkst turpmāk pieļaut.

Taču ikvienam juristam allaž jābūt objektīvam un uz dažādiem dzīves gadījumiem jāraugās analītiski, izvērtējot visu konfliktā iesaistīto pušu argumentus. Raksta autore uzskata, ka nav pareizi raudzīties uz dalīto īpašumu kā uz fenomenu, kurš saistās galvenokārt ar sociālo netaisnību.