Viens no hipotēkas kā ķīlas tiesību principiem ir hipotēkas akcesoritātes princips – hipotēkai kā saistības nodrošinājumam ir blakus raksturs. Tas ir, hipotēka var pastāvēt tikai tad, ja pastāv saistība, ko hipotēka nodrošina. Ja saistība nepastāv, tad nevar pastāvēt arī hipotēka, jo tās mērķis ir nodrošināt saistības izpildīšanu. Neesot saistībai, nepastāv pienākums, kura izpilde būtu jānodrošina. Šīs ir fundamentālas civiltiesību nostādnes attiecībā uz hipotēkas būtību, kas izriet no Latvijas Republikas Civillikuma² teksta un gara.

Par hipotēkas akcesoritātes principu nerastos jautājumi, ja mūsdienās pastāvētu tikai Civillikuma regulējums, kas izriet no Vietējo civillikumu kopojuma. Taču mūsdienās ir arī Maksātnespējas likums,³ kas attiecībā uz juridiskajām personām paredz juridiskās personas likvidēšanu pēc maksātnespējas procesa pabeigšanas, bet attiecībā uz fiziskajām personām paredz saistību dzēšanu pēc saistību dzēšanas procedūras pabeigšanas.

Problēmas rodas tajos gadījumos, kad maksātnespējīgā parādnieka saistības nodrošina hipotēka uz trešajai personai piederošu nekustamo īpašumu. Parādnieka maksātnespējas procesa ietvaros saistība tiks izbeigta, visticamāk, nesedzot visu kreditora prasījumu. No tā izriet jautājums – kas notiek ar hipotēku uz trešās personas nekustamo īpašumu? Vai, izbeidzot saistību maksātnespējas procesa ietvaros bez tās pilnīga izpildījuma, hipotēka uz trešās personas īpašumu beidz pastāvēt, vai arī turpina pastāvēt kā patstāvīga tiesība?

Trešo personu hipotēkas

Ķīlas principa akcesoritāte neradītu jautājumus, ja ķīlas tiktu dotas tikai par ķīlas devēja saistībām. Taču praksē ierasti ir darījumi, ka saistības uzņemas viena persona (parādnieks), bet ķīlu par to dod cita persona (ieķīlātājs). Piemēram, kapitālsabiedrību gadījumā mātessabiedrība (parādniece) noslēdz aizdevuma līgumu ar banku un aizņemas naudu, bet tās meitassabiedrība (ieķīlātāja) ieķīlā par labu bankai savu nekustamo īpašumu, lai nodrošinātu mātessabiedrības saistības. Tas nav nekas neierasts vai aizliegts. Gluži pretēji – ieķīlāt savu īpašumu par trešās personas saistībām var kopš hipotēku pirmsākumiem romiešu tiesībās.

Senajā Romā hipotēku varēja dot gan par savām saistībām, gan par citas personas saistībām. Romiešu tiesību apkopojumā Bizantijas imperatora Justiniāna 20. digestu grāmatā (D.1.5.2.) ir rakstīts: "Dare autem quis hypothecam potest sive pro sua obligatione sive pro aliena."⁴ Tulkojumā no latīņu valodas tas nozīmē – ikviens var dot hipotēku par savām vai svešām saistībām.

Baltijas vietējo civillikumu kopojuma 1387.