Dzīvojamo māju pārvaldīšanas joma un no tās izrietošās problēmas vienmēr ir bijušas aktuālas patērētāju vidū. Iemesls tam ir gan neskaidra juridiskā vide, konkurences izkropļojumi, nekompetence, cilvēku inertums un neinformētība par savām tiesībām, kā arī sarežģīta un ilgstoša strīdu risināšanas kārtība. Turklāt jāņem vērā fakts, ka šos pakalpojumus saņem ļoti liels iedzīvotāju skaits, jo dzīvokļa īpašums ir viens no izplatītākajiem nekustamā īpašuma veidiem Latvijā.¹

Viena no būtiskākajām tendencēm un problēmām dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā ir komunikācijas trūkums starp dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldniekiem, patērētāju neizpratne par to, kas ir kopīpašums daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā, kādus pienākumus un atbildību tas ietver, proti, ir jautājumi, kurus nelemj viens dzīvokļa īpašnieks, bet visas mājas kopīpašnieki, ka jebkura dzīvokļa īpašniekam ir jālemj par aktīvu dalību visas dzīvojamās mājas uzturēšanā. Ne mazāk būtiska problēma ir dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojuma specifika un sarežģītība, tādējādi apgrūtinot patērētāju iespējas sekot līdzi pārvaldīšanas izmaksām, ietekmēt pārvaldīšanas procesus un izdevumus. Patērētājiem nav izveidojusies īpašnieka apziņa, ka dzīvokļa īpašums ir jāapsaimnieko, ka viņi īpašumā ir ieguvuši ne tikai atsevišķu dzīvokli, bet arī mājas domājamo daļu un ka viņi ir īpašnieki ne vien dzīvoklim, bet arī dzīvojamās mājas kāpņu telpai, pagrabam un jumtam. Tāpat novērojams patērētāju izpratnes trūkums par savu vietu, atbildību un nozīmi lēmumu pieņemšanas procesā jautājumos, kas skar dzīvojamās mājas uzturēšanu, atjaunošanu, renovāciju. Piemēram, ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem nemaksā komunālos maksājumus, viņš rada apdraudējumu kopīpašumam un pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.

Šī raksta mērķis ir analizēt no pašreiz aktuālās prakses izrietošos juridiskos aspektus dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā (Patērētāju tiesību aizsardzības centra (turpmāk – PTAC) kompetenci, dzīvokļu īpašnieku biedrību un to biedru juridisko statusu) un identificēt nozarē aktuālās tiesiskās problēmas, kā arī sniegt priekšlikumus to iespējamajiem risinājumiem.

Nozares specifika un PTAC kompetence strīdu risināšanā

Likumdevējs dzīvokļu īpašniekiem savu īpašumtiesību izmantošanā ir noteicis ierobežojumu, par mājas pārvaldīšanu ļaujot lemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei, nevis atsevišķam dzīvokļa īpašniekam. Jautājuma par mājas pārvaldīšanu izlemšana dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē regulēta Dzīvokļa īpašuma likumā, paredzot, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības un pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu, un tās lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja "par" balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, izņemot likuma 17. pantā noteiktos izņēmuma gadījumus.

Tiesības uz īpašumu ir nostiprinātas Latvijas Republikas Satversmes 105. pantā, kā arī Eiropas Cilvēka tiesību un pamatbrīvību aizsardzības konvencijas Pirmā protokola 1. pantā. Minētajās normās cita starpā teikts, ka valsts var pieņemt likumus, kas ierobežo īpašumtiesību izmantošanu sabiedrības interesēs. Papildus tam, ka īpašumtiesību ierobežojumam jābūt noteiktam ar likumu, ierobežojumam jābūt ar leģitīmu mērķi un samērīgam.²

Kopīpašums ir definēts Civillikuma 1067. pantā kā īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts ir vienīgi tiesību saturs. Tā kā kopējā lieta ir vairāku personu īpašumā, tad, izlemjot jau­tājumus, kas skar kopīpašumā esošo lietu, ir nepieciešama kopīpašnieku vairākuma piekrišana. Ja normatīvajos aktos tiktu noteikts, ka pārvaldnieka izvēlei vai maiņai nepieciešama katra dzīvokļa īpašnieka piekrišana, tad tas padarītu neiespējamu dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotām personām. Savukārt lēmumu pieņemšana ar balsu vairākumu ļauj pieņemt lēmumu, kam piekrīt vairākums to personu, kuras skar šis jautājums. Autoru ieskatā, pašlaik šis ir vienīgais kompromisa variants, kas balansē starp katra dzīvokļa īpašnieka individuālajām tiesībām un pienākumiem. Tomēr praksē ir konstatējams, ka pat dzīvokļu īpašnieku balsu vairākuma kvorums lēmuma pieņemšanai bieži vien izrādās augsts un nesasniedzams mērķis, īpaši tas ir aktuāli tām dzīvojamām mājām, kurās dzīvokļu īpašnieki individuālu iemeslu dēļ ir vienaldzīgi, neaktīvi vai neizprot sava kūtruma radīto tiesisko seku būtību. Līdz ar to atsevišķos gadījumos minētais rada juridiski un faktiski nelabvēlīgas sekas konkrēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem, kuri pēc tam ir pārsteigti un neapmierināti par normatīvo aktu regulējumu, valsts iestāžu un tiesu rīcību to piemērošanā.