[1] Civillikuma (turpmāk – CL) 1129.¹–1129.⁹ panta noteikumi par apbūves tiesību, kuri stājās spēkā 2017. gada 1. janvārī un ar kuriem tika aizstāts t.s. "brīvprātīgā dalītā īpašuma" regulējums,¹ ir spēkā jau vairāk nekā sešus gadus, un šajā laika posmā apbūves tiesības institūts praksē ticis izmantots salīdzinoši bieži.²

Daudzi apbūves tiesības regulējuma aspekti ir līdzīgi vai pat identi šī institūta regulējumam citās ģermāņu tiesību sistēmas valstīs, t.i., apbūves tiesības regulējumam Vācijas Mantojamās apbūves tiesības likumā³ (turpmāk – Vācijas ErbbauRG), Šveices Civilkodeksa⁴ (turpmāk – Šveices ZGB) 779.–779.^l pantā, Austrijas Apbūves tiesības likumā⁵ (turpmāk – Austrijas BauRG) un Igaunijas Lietu tiesību likuma⁶ 241.–255.¹ paragrāfā. Taču apbūves tiesības regulējumam Latvijā ir arī savas īpatnības, kuras nav raksturīgas šīs tiesības regulējumam minētajās ārvalstīs.

Raksta uzdevums ir noskaidrot apbūves tiesības juridisko raksturu, tās nodibināšanas galvenos nosacījumus un ierobežojumus, kā arī no salīdzinošo tiesību viedokļa novērtēt atsevišķus apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskos aspektus, īpašu uzmanību pievēršot iespējai nodibināt apbūves tiesību jau esošas būves izmantošanai.

1. Apbūves tiesības divējādais raksturs

[2] Saskaņā ar CL 1129.¹ panta pirmo daļu "apbūves tiesība ir ar līgumu piešķirta mantojama un atsavināma lietu tiesība celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā". Minētā panta otrajā daļā noteikts, ka "apbūves tiesībai piemērojami noteikumi, kas attiecas uz nekustamām lietām, izņemot pirmpirkuma tiesību un izpirkuma tiesību". Turklāt atbilstoši CL 1129.³ pantam apbūves tiesība tiek nodibināta ar tās ierakstīšanu zemesgrāmatā, un Zemesgrāmatu likuma 55.¹–55.³ pantā ietverti īpaši noteikumi apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā.

[2.1] Tādējādi, no vienas puses, apbūves tiesība ir līgumiski nodibināma terminēta lietu tiesība uz svešu lietu, kas piešķir apbūves tiesīgajam tiesisku iespēju "celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam", un šī tiesība iegūst liettiesisku spēku ar brīdi, kad tā ierakstīta zemesgrāmatā. No otras puses, apbūves tiesība kā bezķermeniska lieta (skat. CL 841. pantu) juridiskās fikcijas ceļā ir pielīdzināta patstāvīgam nekustamam īpašumam, kas saskaņā ar likumu ierakstāms atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā, t.i., apbūves tiesības nodalījumā (skat. CL 1129.³ pantu, Zemesgrāmatu likuma 29., 55.¹ un 55.² pantu). Turklāt "uz apbūves tiesības pamata uzceltā nedzīvojamā ēka (inženierbūve) ir uzskatāma par apbūves tiesības būtisku daļu" (CL 1129.¹ panta trešā daļa), proti, apbūves tiesības spēkā esības laikā šāda būve ietilpst apbūves tiesības kā nekustama īpašuma sastāvā.⁷

Tas nozīmē, ka apbūves tiesībai ir divējāds raksturs, jo apbūves tiesība kā lietu tiesība uz svešu zemes gabalu vienlaikus ir patstāvīgs nekustams īpašums, kura sastāvā ietilpst uz apbūves tiesības pamata uzceltā būve, kas ir nesaraujami saistīta ar šo tiesību. Ņemot vērā apbūves tiesības divējādo raksturu, tā vienmēr ir "dubulti" jāieraksta zemesgrāmatā: 1) kā "lietu tiesība uz svešu lietu" apbūves tiesība ir jānostiprina apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā, savukārt 2) kā "nekustams īpašums" apbūves tiesība ir jāieraksta atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā.⁸

[2.2] Atbilstoši Zemesgrāmatu likumam apbūves tiesību nostiprina zemesgrāmatā, to ierakstot apgrūtinātā zemes gabala nodalījuma III daļas 1. iedaļā kā "lietu tiesību, kas apgrūtina nekustamo īpašumu" (skat. Zemesgrāmatu likuma 17. panta 1. punkta "a" apakšpunktu), un norādot 1) apbūvei nodoto zemes gabalu (tā kadastra apzīmējumu un platību), 2) apbūves tiesības termiņu, 3) apbūves tiesīgo, kā arī izdarot 4) atzīmi par apbūves tiesības nodalījuma atvēršanu un norādot šī nodalījuma numuru (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.¹ panta pirmo daļu).

Vienlaikus apbūves tiesību kā patstāvīgu nekustamu īpašumu ieraksta jaunatklātā apbūves tiesības nodalījumā, ierakstot tajā ziņas saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma prasībām par nodalījumiem un nodalījuma I daļas 1. iedaļā norādot 1) vārdus "apbūves tiesība", 2) šīs tiesības termiņu, 3) apbūvei nodotā zemes gabala kadastra apzīmējumu un platību, 4) ēku (būvi), kas veido apbūves tiesības būtisku daļu, un tās kadastra apzīmējumu, kā arī 5) apgrūtinātā zemes gabala īpašnieku (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.² panta pirmo daļu).

Abi minētie nodalījumi ir sasaistīti arī tādējādi, ka, mainoties apbūves tiesīgajam, apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā izdara grozījumus par apbūves tiesīgo, bet, mainoties apgrūtinātā zemes gabala īpašniekam, apbūves tiesības nodalījumā izdara grozījumus par zemes gabala īpašnieku (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.¹ panta otro daļu un 55.² panta otro daļu). Citiem vārdiem, apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā ir ierakstāms katrreizējais apbūves tiesīgais, savukārt apbūves tiesības nodalījumā – katrreizējais zemes gabala īpašnieks.