20. Jūnijs 2023 /NR. 25/26 (1291/1292)
Skaidrojumi. Viedokļi
Apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskie aspekti
2
Dr. iur.
Erlens Kalniņš
LU Juridiskās fakultātes Civiltiesisko zinātņu katedras docents 

Raksta uzdevums ir noskaidrot apbūves tiesības juridisko raksturu, tās nodibināšanas galvenos nosacījumus un ierobežojumus, kā arī no salīdzinošo tiesību viedokļa novērtēt atsevišķus apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskos aspektus, īpašu uzmanību pievēršot iespējai nodibināt apbūves tiesību jau esošas būves izmantošanai.

[1] Civillikuma (turpmāk – CL) 1129.1–1129.9 panta noteikumi par apbūves tiesību, kuri stājās spēkā 2017. gada 1. janvārī un ar kuriem tika aizstāts t.s. "brīvprātīgā dalītā īpašuma" regulējums,1 ir spēkā jau vairāk nekā sešus gadus, un šajā laika posmā apbūves tiesības institūts praksē ticis izmantots salīdzinoši bieži.2

Daudzi apbūves tiesības regulējuma aspekti ir līdzīgi vai pat identi šī institūta regulējumam citās ģermāņu tiesību sistēmas valstīs, t.i., apbūves tiesības regulējumam Vācijas Mantojamās apbūves tiesības likumā3 (turpmāk – Vācijas ErbbauRG), Šveices Civilkodeksa4 (turpmāk – Šveices ZGB) 779.–779.l pantā, Austrijas Apbūves tiesības likumā5 (turpmāk – Austrijas BauRG) un Igaunijas Lietu tiesību likuma6 241.–255.1 paragrāfā. Taču apbūves tiesības regulējumam Latvijā ir arī savas īpatnības, kuras nav raksturīgas šīs tiesības regulējumam minētajās ārvalstīs.

Raksta uzdevums ir noskaidrot apbūves tiesības juridisko raksturu, tās nodibināšanas galvenos nosacījumus un ierobežojumus, kā arī no salīdzinošo tiesību viedokļa novērtēt atsevišķus apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskos aspektus, īpašu uzmanību pievēršot iespējai nodibināt apbūves tiesību jau esošas būves izmantošanai.

 

1. Apbūves tiesības divējādais raksturs

[2] Saskaņā ar CL 1129.1 panta pirmo daļu "apbūves tiesība ir ar līgumu piešķirta mantojama un atsavināma lietu tiesība celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā". Minētā panta otrajā daļā noteikts, ka "apbūves tiesībai piemērojami noteikumi, kas attiecas uz nekustamām lietām, izņemot pirmpirkuma tiesību un izpirkuma tiesību". Turklāt atbilstoši CL 1129.3 pantam apbūves tiesība tiek nodibināta ar tās ierakstīšanu zemesgrāmatā, un Zemesgrāmatu likuma 55.1–55.3 pantā ietverti īpaši noteikumi apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā.

[2.1] Tādējādi, no vienas puses, apbūves tiesība ir līgumiski nodibināma terminēta lietu tiesība uz svešu lietu, kas piešķir apbūves tiesīgajam tiesisku iespēju "celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam", un šī tiesība iegūst liettiesisku spēku ar brīdi, kad tā ierakstīta zemesgrāmatā. No otras puses, apbūves tiesība kā bezķermeniska lieta (skat. CL 841. pantu) juridiskās fikcijas ceļā ir pielīdzināta patstāvīgam nekustamam īpašumam, kas saskaņā ar likumu ierakstāms atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā, t.i., apbūves tiesības nodalījumā (skat. CL 1129.3 pantu, Zemesgrāmatu likuma 29., 55.1 un 55.2 pantu). Turklāt "uz apbūves tiesības pamata uzceltā nedzīvojamā ēka (inženierbūve) ir uzskatāma par apbūves tiesības būtisku daļu" (CL 1129.1 panta trešā daļa), proti, apbūves tiesības spēkā esības laikā šāda būve ietilpst apbūves tiesības kā nekustama īpašuma sastāvā.7

Tas nozīmē, ka apbūves tiesībai ir divējāds raksturs, jo apbūves tiesība kā lietu tiesība uz svešu zemes gabalu vienlaikus ir patstāvīgs nekustams īpašums, kura sastāvā ietilpst uz apbūves tiesības pamata uzceltā būve, kas ir nesaraujami saistīta ar šo tiesību. Ņemot vērā apbūves tiesības divējādo raksturu, tā vienmēr ir "dubulti" jāieraksta zemesgrāmatā: 1) kā "lietu tiesība uz svešu lietu" apbūves tiesība ir jānostiprina apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā, savukārt 2) kā "nekustams īpašums" apbūves tiesība ir jāieraksta atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā.8

[2.2] Atbilstoši Zemesgrāmatu likumam apbūves tiesību nostiprina zemesgrāmatā, to ierakstot apgrūtinātā zemes gabala nodalījuma III daļas 1. iedaļā kā "lietu tiesību, kas apgrūtina nekustamo īpašumu" (skat. Zemesgrāmatu likuma 17. panta 1. punkta "a" apakšpunktu), un norādot 1) apbūvei nodoto zemes gabalu (tā kadastra apzīmējumu un platību), 2) apbūves tiesības termiņu, 3) apbūves tiesīgo, kā arī izdarot 4) atzīmi par apbūves tiesības nodalījuma atvēršanu un norādot šī nodalījuma numuru (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.1 panta pirmo daļu).

Vienlaikus apbūves tiesību kā patstāvīgu nekustamu īpašumu ieraksta jaunatklātā apbūves tiesības nodalījumā, ierakstot tajā ziņas saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma prasībām par nodalījumiem un nodalījuma I daļas 1. iedaļā norādot 1) vārdus "apbūves tiesība", 2) šīs tiesības termiņu, 3) apbūvei nodotā zemes gabala kadastra apzīmējumu un platību, 4) ēku (būvi), kas veido apbūves tiesības būtisku daļu, un tās kadastra apzīmējumu, kā arī 5) apgrūtinātā zemes gabala īpašnieku (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.2 panta pirmo daļu).

Abi minētie nodalījumi ir sasaistīti arī tādējādi, ka, mainoties apbūves tiesīgajam, apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā izdara grozījumus par apbūves tiesīgo, bet, mainoties apgrūtinātā zemes gabala īpašniekam, apbūves tiesības nodalījumā izdara grozījumus par zemes gabala īpašnieku (skat. Zemesgrāmatu likuma 55.1 panta otro daļu un 55.2 panta otro daļu). Citiem vārdiem, apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā ir ierakstāms katrreizējais apbūves tiesīgais, savukārt apbūves tiesības nodalījumā – katrreizējais zemes gabala īpašnieks.

ABONĒ 2025.GADAM!
Trīs iespējas Tavai izvēlei: mazais, vidējais un lielais abonements!
2 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
Toms Dreika
22. Jūnijs 2023 / 22:11
0
ATBILDĒT
Paldies autoram par rakstu un lieliski izvēlētiem apskatāmajajiem jautājumiem!

Dažos jautājumos gan jābūt uzmanīgiem ar to risināšanu interpretācijas ceļā, atsaucoties uz citu jurisdikciju regulējumu. Lai arī tie ir aktuāli, to risināšanai, visticamāk, vajadzēs grozījumus Civillikumā:

1. Nevar īsti piekrist, ka apbūves tiesība nevar pastāvēt bez uz tās pamata uzceltās būves. Tiesības celt un kā īpašniekam lietot būves apbūves tiesību atšķir no, piemēram, lietojuma tiesības vai parastas nomas, bet pati būve nav būtiska daļa tādā izpratnē, ka apbūves tiesība bez tās nevar eksistēt. Tas ir diezgan aktuāli LV stāvoklī, kur izpildvara programmu apgūšanas veicināšanai un būvvalžu atslogošanai pēkšņi noteiktas būves pasludina par iekārtām (saules paneļi). Būtu ļoti interesanti, ja tiesa pasludinātu apbūves tiesību par spēkā neesošu, jo projekta realizācijas vidū 100 MW saules elektrostacija vairs netika klasificēta kā būve (un tādēļ to nevarēja ierakstīt apbūves tiesības sastāvā). Ir arī būves, kuras neraksta kadastrā, bet citos reģistros (meliorācijas būves) un to ierakstīšana zemesgrāmatā nav iespējama, kas gan tās nepadara mar mazāk būvēm. Apbūves tiesībai būtiska ir tikai noteiktā zeme un tiesības celt (arī maksa, ja noteikta) - vai un kas ir uzcelts netraucē tai pastāvēt.

2. Vienu apbūves tiesību šobrīd nevar nodibināt uz vairākiem nekustamiem īpašumiem. Ostu likuma regulējums bija vairāku gadu debates rezultāts (tā ir rakstiska, bet diemžēļ nav publiski pieejama) un tika radīts, jo nebija citas izvēles (alternatīvas apturētu ostu darbu uz vairākiem gadiem). Izņēmumu izvērst uz vispārējo piemērošanu reti kad ir labi.
Ja ceļa servitūts iet cauri 4 zemesgabaliem, ir 4 servitūti - uz katru zemesgabalu savs. Ja dalītā īpašuma būve ir uz 5 zemesgabaliem, ir 5 likumiskās lietošanas tiesības (agrāk piespiedu nomas attiecības), katra patstāvīga un neatkarīga no pārējām (bet tās nedala pēc objektu kopīpašnieku skaita). Apbūves tiesība kā tiesība uz svešu lietu nevar iziet ārpus nekustamā īpašuma robežām.
Ja ostu regulējumu interpretācijas ietvaros padarītu vispārīgu, veidotos konceptuālas pretrunas loģiskajā karkasā. Uz vienas apbūves tiesības tiktu uzceltas nedalāmas būves vai to kompleksi, kas aptver plašu teritoriju ar dažādiem zemesgabaliem. Pēc apbūves tiesības izbeigšanās, materiāltiesiski būves kļūst par zemes daļu, bet tas nav iespējams, jo tas nozīmē tās vertikāli sadalīt (un ne atbilstoši nesošajām sijām). Un tad ir stāvoklis, kurā it kā ir, bet praktiski nav un nav īsti ceļa, kā tikt līdz tam, kas pēc likuma it kā jau ir.

Nekustamo īpašumu struktūra un tiesību robežas ir būvētas ap to dalījumu horizontālā plaknē, kas vēsturiski bija loģiski un strādāja. Mūsdienās iespējas un vajadzības šo konceptu aizvien vairāk izaicina. Tādēļ par to domāt vajag. Lineārās inženierbūves šeit ir lielākā šī brīža problēma, par kuru statusu un raksturu nav nekā, ko varētu nosaukt par vienotu izpratni juridiskā kontekstā.
Toms Dreika > Toms Dreika
22. Jūnijs 2023 / 22:35
0
ATBILDĒT
3. Ļoti interesanta ideja, ka interpretācijas ceļā varētu nonākt līdz tam, ka apbūves tiesību jau šobrīd var nodibināt tā, ka tās sastāvā tiek iekļautas jau esošas būves. Tiesiskās noteiktības labad to gan labāk būtu darīt ar likuma grozījumiem.

Tikko pēc apbūves tiesības spēkā stāšanās Tieslietu ministrijā arī domājām, ka to varētu izdarīt, jo risku nav un visam vajadzētu strādāt. Zemesgrāmatu tiesneši gan bija kategoriski, ka apbūves tiesības sastāvā rakstīs tikai un vienīgi būves, kuru būvniecība ir ierosināta pēc apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā. Jāatzīst, ka visu saistīto regulējumu tā arī bijām uzrakstījuši "uz apbūves tiesības pamata celtām būvēm".

Spēkā stāšanās likuma 33. panta grozījumi tieši tādēļ tika rakstīti, jo citādi nebija iespējams no esoša brīvprātīga dalītā īpašuma nonākt apbūves tiesībā (ar būvēm apbūves tiesības sastāvā). Tādēļ tas īsti nepamato to, ka to vispārēji var darīt tāpat.

Likuma grozījumi ar skaidrāku konceptu būtu labāki, jo, aprobējot šādu interpretāciju, daudz jaunu pelēko zonu veidotos. Piemēram, kas notiktu ar ar būvēm, kuras nav zemesgrāmatā ierakstītas zemes sastāvā, vai tādas var iekļaut apbūves tiesības sastāvā (gan tādas, kas kadastrā vispār ir, gan tādas, kas arī kadastrā nav)? Tāpat arī ar jaunu sparu aktualizētos jautājumi par to, cik trešām personām nozīmīgs ir apbūves tiesības līgums (liettieiskā un saistībtiesiskā robežas apbūves tiesībā) - būtu gadījumi, kur visa apbūve no zemes tiktu pārnesta uz apbūves tiesību, kamēr līgums to neparedz. Tāpat kā gadījumi, kur apbūves tiesības nodalījumā nekā nav, kaut arī līgums paredz pārnešanu.

Apbūves tiesību gan var nodibināt uz "apbūvētu" zemi (šim jēdzienam pat nav skaidras definīcijas) un uz zemes var būt arī dzīvojamās mājas. Tāpat arī līgumā var paredzēt apbūves tiesīgā tiesības esošās būves pārbūvēt, atjaunot vai nojaukt. To Civillikums nekādā veidā neliedz. Jēdzieni "apbūvēts/neapbūvēts" bija aktuāli tikai zemes reformas un privatizācijas procesu ietvaros, piemērotāji tos ir kaut kā iznesuši ārpus šiem procesiem.

Publiska persona gan sev iešāva pati kājā, aprobežojot iespējas apbūves tiesību nodibināt uz publiskas personas zemi pēc "apbūvēts/neapbūvēts" kritērija. Saeimā Juridiskais birojs teica, ka tā vajag, jo tā ir pieņemts, tad tā arī ir. No Tieslietu ministrijas gan Saeimā jautājām, vai tiešām gribam izslēgt degrādēto teritoriju attīstību ar šādu no Civillikuma perspektīvas lieku aprobežojumu, bet svarīgāk tajā laikā bija dabūt pieņemtu regulējumu. Šo gan ātri risinās, kad kāds lielāks ES atjaunošanas fonda, Kohēzijas vai parastā fondu perioda projekts iestrēgs šī aprobežojuma dēļ.
komentēt
Pievienot rakstu mapē
Pievienot citātu mapei
Pievienot piezīmi rakstam
Drukāt
ienākt ar
JURISTA VĀRDS
Abonentiem! Ieiet šeit
GOOGLE
DRAUGIEM.LV
reģistrēties
autorizēties