Dzīvokļa iegāde ir viens no svarīgākajiem un ietekmīgākajiem lēmumiem, ar kuru savas dzīves laikā saskaras indivīdi un ģimenes visā pasaulē. Latvijā, tāpat kā citās bijušās Padomju Savienības valstīs, dzīvokļi padomju laikā celtajās daudzdzīvokļu ēkās veido nozīmīgu daļu no kopējā valsts dzīvojamā fonda un arī nozīmīgu daļu no kopējā nekustamā īpašuma tirgus. Šīs ēkas ir būvētas 1955.–1990. gadā un nes sevī vēsturisko laikmeta zīmogu, taču vienlaikus aktualizē vairākus riskus, ar kuriem saskaras šajās ēkās esošo dzīvokļu pircēji. Autores mērķis ir šajā rakstā izpētīt un analizēt šos riskus, sniedzot skaidru ainu par iespējamo negatīvo seku spektru, kas var ietekmēt padomju laikā celtās daudzdzīvokļu ēkās dzīvokļu pircējus.

Autores ieskatā, pircējs, iegādājoties dzīvokli padomju laika daudzdzīvokļu ēkā, bieži vien neapzinās visus no šāda pirkuma izrietošos riskus saistībā ar ēkas tehnisko stāvokli un drošību, energoefektivitāti, komunikāciju un inženiertīklu nolietojumu, tuvākajā nākotnē paredzamajām izmaksām saistībā ar ēkas remonta darbiem un kopīpašuma pārvaldīšanu, kā arī juridiskajām niansēm par īpašuma tiesību un atbildības jautājumiem – proti, pircējs neapzinās, ka šāds pirkums tuvākajā nākotnē var ievērojami ietekmēt paša finanses un dzīves kvalitāti. Savukārt valstiskā līmenī trūkst gan sistēmiskas pieejas, gan vienotas izpratnes par to, kā risināt ar padomju laika daudzdzīvokļu ēkām saistītās problēmas. Šis trūkums ne tikai apgrūtina iespējamo risinājumu atrašanu un īstenošanu, bet arī uzliek papildu slogu pašiem nekustamo īpašumu īpašniekiem.

Kopīpašuma pārvaldīšanas problemātika

Līdz 1995. gadam daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas piederēja valstij, pašvaldībām, paju sabiedrībām, lauksaimniecības uzņēmumiem un zvejnieku kolhoziem, attiecīgi arī šo institūciju pienākums bija nodrošināt šo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. 1995. gada 25. jūlijā stājās spēkā likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju"¹ (turpmāk – Privatizācijas likums), nosakot valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas kārtību un paredzot tiesības dzīvokļu īrniekiem iegūt īpašumā iepriekš no valsts un pašvaldībām īrētos dzīvokļus.

Privatizācijas rezultātā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kļuva par vairāku personu kopīpašumu, un šīm personām, ņemot vērā Privatizācijas likuma 50. panta pirmās daļas 2. punktā noteikto, radās pienākums piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Dzīvokļu īpašniekiem daudzdzīvokļu mājas kopsapulcē, kas bija jāsasauc sešu mēnešu laikā kopš mājas privatizācijas uzsākšanas, bija jāpieņem lēmums par pārvaldīšanas formu – veidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai slēgt līgumu par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu (Privatizācijas likuma 51. panta pirmā daļa). Pēc kopsapulcē pieņemtā lēmuma izveidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai slēgt līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, valsts vai pašvaldība nodeva dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai (Privatizācijas likuma 51. panta trešā daļa), proti, tika nodotas tiesības pašiem izlemt par veicamajām darbībām saistībā ar ēkas tehnisko uzturēšanu un tās izdevumu apjomu.

Jāatzīmē, ka daudzi īpašnieki vēl joprojām nav sasaukuši kopsapulci un nav pieņēmuši lēmumu par mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tādēļ par to, kādi darbi veicami šajās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, izlemj valsts vai pašvaldība.