Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā

Īres līguma saistošais spēks

Attiecībā pret Civillikuma vispārējiem noteikumiem likuma “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk – Likums) 8.pantā ir ietvertas speciālās tiesību normas. Saskaņā ar Civillikuma noteikumiem², gadījumā, ja nomas vai īres priekšmets (Likumā – dzīvojamā māja vai dzīvoklis) nonāk citas personas īpašumā³, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās. Savukārt Likumā noteikts, ka neatkarīgi no tā, vai dzīvojamās telpas īres līgums tiek ierakstīts zemesgrāmatā vai ne, jaunajam ieguvējam (īpašniekam) tas ir saistošs. Šāda norma nostiprina principu “pirkums nelauž īri” (vācu valodā – Kauf bricht nicht Miete⁴) un, neapšaubāmi, aizsargā īrnieka intereses. Salīdzinājumam jāmin arī Krievijas Federācijas Civilkodeksa 675.pants, kas paredz noteikumu, ka jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi īpašnieka maiņas gadījumā.⁵

No vēstures viedokļa raugoties, princips Kauf bricht nicht Miete bija nostiprināts arī 1924.gada 16.jūnijā Latvijā pieņemtā likuma “Par telpu īri”⁶ 27.pantā – “Namam pārejot cita īpašumā, uz jauno īpašnieku pāriet agrākā īpašnieka noslēgtie īres līgumi”. Tātad sākotnēji šī norma bija līdzīga pašreizējai Likuma redakcijai. 1934.gada 7.septembrī tika pieņemti “Pārgrozījumi likumā par telpu īri”⁷ un 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši tie agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi, kas ievesti zemesgrāmatās [autora izcēlums], bet citos gadījumos jaunais īpašnieks var grozīt īres līgumu vai prasīt īrnieka izlikšanu uz šajā likumā minētiem pamatiem”.

Ar 1939.gada 25.novembrī pieņemtajiem “Pārgrozījumiem un papildinājumiem likumā par telpu īri”⁸ 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi”. Šāda redakcija jau ļoti līdzinās pašreizējai Likuma redakcijai.

Tātad starpkaru periodā Latvijas Republikas laikā likums “Par telpu īri” tika grozīts vairākkārt, nonākot atpakaļ pie sākotnējās redakcijas, kas atbilst arī Likuma pašreizējai redakcijai.

Rodas jautājums, vai Likuma pašreizējā redakcija ir atbilstoša ekonomiskajai un sociālajai situācijai un vai nepieciešams Likumu grozīt? Savukārt, ja nepieciešams Likumu grozīt, kādā veidā tas darāms? No īrnieka tiesību aizsardzības viedokļa, bez šaubām, Likuma 8.