2. Janvāris 2007 /NR. 1 (454)
Skaidrojumi. Viedokļi
Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā
2
Jānis Lapsa
ZAB "Kalniņa, Lapsa un partneri" zvērināts advokāts 

Likuma "Par dzīvojamo telpu īri"1 8.pants ("Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā") noteic, ka gadījumā, "ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā".

Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā

Jānis Lapsa, zvērināts advokāts “M.Kalniņas un biedru zvērinātu advokātu birojā”, LU Juridiskās fakultātes Civiltiesisko zinātņu katedras pasniedzējs

 

02.JPG (13431 bytes)
Foto: Māris Kaparkalējs

Likuma “Par dzīvojamo telpu īri”1 8.pants (“Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā”) noteic, ka gadījumā, “ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā”.

Rakstā tiks dots minētā panta komentārs, analizējot īres līguma saistošo spēku īpašnieku maiņas rezultātā, kā arī apskatīti dažādi īpašnieku maiņas gadījumi un tiesiskās sekas.

 

Īres līguma saistošais spēks

 

Attiecībā pret Civillikuma vispārējiem noteikumiem likuma “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk – Likums) 8.pantā ir ietvertas speciālās tiesību normas. Saskaņā ar Civillikuma noteikumiem2, gadījumā, ja nomas vai īres priekšmets (Likumā – dzīvojamā māja vai dzīvoklis) nonāk citas personas īpašumā3, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās. Savukārt Likumā noteikts, ka neatkarīgi no tā, vai dzīvojamās telpas īres līgums tiek ierakstīts zemesgrāmatā vai ne, jaunajam ieguvējam (īpašniekam) tas ir saistošs. Šāda norma nostiprina principu “pirkums nelauž īri” (vācu valodā – Kauf bricht nicht Miete4) un, neapšaubāmi, aizsargā īrnieka intereses. Salīdzinājumam jāmin arī Krievijas Federācijas Civilkodeksa 675.pants, kas paredz noteikumu, ka jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi īpašnieka maiņas gadījumā.5

No vēstures viedokļa raugoties, princips Kauf bricht nicht Miete bija nostiprināts arī 1924.gada 16.jūnijā Latvijā pieņemtā likuma “Par telpu īri”6 27.pantā – “Namam pārejot cita īpašumā, uz jauno īpašnieku pāriet agrākā īpašnieka noslēgtie īres līgumi”. Tātad sākotnēji šī norma bija līdzīga pašreizējai Likuma redakcijai. 1934.gada 7.septembrī tika pieņemti “Pārgrozījumi likumā par telpu īri”7 un 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši tie agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi, kas ievesti zemesgrāmatās [autora izcēlums], bet citos gadījumos jaunais īpašnieks var grozīt īres līgumu vai prasīt īrnieka izlikšanu uz šajā likumā minētiem pamatiem”.

Ar 1939.gada 25.novembrī pieņemtajiem “Pārgrozījumiem un papildinājumiem likumā par telpu īri”8 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi”. Šāda redakcija jau ļoti līdzinās pašreizējai Likuma redakcijai.

Tātad starpkaru periodā Latvijas Republikas laikā likums “Par telpu īri” tika grozīts vairākkārt, nonākot atpakaļ pie sākotnējās redakcijas, kas atbilst arī Likuma pašreizējai redakcijai.

Rodas jautājums, vai Likuma pašreizējā redakcija ir atbilstoša ekonomiskajai un sociālajai situācijai un vai nepieciešams Likumu grozīt? Savukārt, ja nepieciešams Likumu grozīt, kādā veidā tas darāms? No īrnieka tiesību aizsardzības viedokļa, bez šaubām, Likuma 8.

ABONĒ 2024.GADAM!
Trīs iespējas Tavai izvēlei: mazais, vidējais un lielais abonements!
2 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
SD
17. Decembris 2012 / 09:39
0
ATBILDĒT
Diemžēl savā praktiskajā darbībā advokāts J.Lapsa rīkojas pilnīgi pretēji rakstā teiktajam, agresīvi cenšoties izdzīt īrniekus no viņa klientam pārdotas mājas.
Edīte
5. Janvāris 2007 / 13:13
0
ATBILDĒT
Bet ko darīt gadījumā, ja pēc prokuratūras pieteikuma mājai uzlikts aizliegums sakarā ar nelikumīgu denacionalizāciju? Vai pašreizējais īpašnieks var prasīt īrnieku izlikšanu, iekasēt īres maksu? Jo uz šo brīdi NAV SPĒKĀ neviens dokuments (denac. apliecība, tiesas spriedums), kas apstiprinātu īpašuma tiesības un prokuratūras pieteikumā lūgts dzēst ierakstus zemesgrāmatā?
komentēt
Pievienot rakstu mapē
Pievienot citātu mapei
Pievienot piezīmi rakstam
Drukāt
ienākt ar
JURISTA VĀRDS
Abonentiem! Ieiet šeit
GOOGLE
DRAUGIEM.LV
reģistrēties
autorizēties