JURISTA VĀRDS Nr.3(110)

Komentāri. Skaidrojumi. Viedokļi

Hipotekārā kreditēšana un tās darbības mehānisms

Mag.iur. Dzintars Melbārdis, zvērināta advokāta palīgs

Nobeigums.

Sākums "LV" 14.01.1999., Nr.10

Bankas aktīvās

hipotekārās operācijas

Vispārēji praksē pieņemts un daudzu valstu likumos iestrādāts nosacījums ir tāds, ka hipotēku bankai, ņemot ķīlā nekustamu īpašumu, ir tiesības dibināt tikai pirmo hipotēku. Šāds nosacījums ir iestrādāts arī Latvijas Hipotekāro ķīlu zīmju likumā, konkrēti, tā 16.pantā. Tātad ķīlas objekts var būt tikai tāds īpašums, kas nav apgrūtināts ar par labu citam kreditoram agrāk nodibinātām hipotēkām, atskaitot pašu banku. Ar citiem parādiem apgrūtināto nekustamo īpašumu var ieķīlāt bankā tikai tādā gadījumā, ja citi kreditori atsakās no sava aizdevuma nodrošinājuma pirmtiesībām par labu bankai. Šāda prasību tiesību nodošana citam kreditoram jānoformē ar atbilstošu juridisku dokumentu ar tajā minēto bankas pirmtiesību reģistrāciju zemesgrāmatā.

Lai gan iepriekš tika uzsvērts, ka hipotekārās kreditēšanas pamatā ir nekustamā īpašuma ķīla, tomēr, lai banka varētu izsniegt jebkuru aizdevumu, tai skaitā hipotekāro aizdevumu, vissvarīgākais ir aizņēmēja maksātspējas analīze. Tāpat kā citām bankām, arī hipotēku bankai nav tiesības izsniegt aizdevumu, vadoties tikai no ieķīlājamā nekustamā īpašuma vērtības pat tad, ja ķīlas vērtība desmitiem reižu pārsniegtu aizdevuma lielumu.

Aizdevuma saņemšanai tiek noformēts aizdevuma līgums ar tam pievienoto hipotekāro maksājumu plānu un hipotēkas līgums. Tā kā parasti aizņēmējs un ķīlas devējs ir viena un tā pati persona (daudzu valstu likumdošanā ir paredzēta norma, ka hipotekārajā kreditēšanā aizņēmējam un ķīlas devējam obligāti jābūt vienai un tai pašai personai, tomēr Latvijas Hipotekāro ķīlu zīmju likums tiešā veidā to nenosaka, tāpēc liela nozīme turpmākajā hipotekārās kreditēšanas praksē būs šī likuma interpretācijai), visbiežāk tiek noslēgts viens līgums — hipotekārais aizdevuma līgums, kas ietver abu iepriekš minēto līgumu tiesiskos nosacījumus.

Aizdevumu var saņemt tikai pēc hipotēkas līguma ar zemesgrāmatu nodaļas nostiprinājuma atzīmēm (zemesgrāmatu akta) iesniegšanas bankā.

Hipotekāro ķīlu zīmju likums ar mērķi pastiprināt hipotekāro aizdevumu drošumu nosaka vēl dažas normas, kas jāievēro, izsniedzot šos aizdevumus. Tā šī likuma 17.pants nosaka, ka hipotekārā aizdevuma līgumā iekļaujami šādi (var tikt iekļauti arī citi) aizņēmēja (ieķīlātāja) pienākumi:

1) atmaksāt izsniegto aizdevumu kopā ar procentiem regulāri vienādās summās visa līguma darbības laikā (saskaņā ar aizdevuma līguma noteikumiem aizdevuma pamatsummas atmaksāšanu var noteikt citādu pirmajos 12 mēnešos un pēdējā maksājumā);

2) nodrošināt ieķīlātā īpašuma nepārtrauktu un pietiekamu apdrošinājumu visā ķīlas līguma darbības laikā vai atlīdzināt bankas izdevumus par īpašuma apdrošināšanu;

3) neņemt no ieķīlātā īpašuma nomniekiem (īrniekiem) nomas vai īres maksu ilgāk par vienu gadu uz priekšu.

Pirmajā un trešajā punktā minētās normas palīdz bankai labāk kontrolēt aizņēmēja darbību, kā arī ļauj tai labāk plānot aizņēmēja ikgadējos ienākumus, kas varētu tikt novirzīti aizdevuma dzēšanai. Hipotekāro ķīlu zīmju likums tomēr paredz nelielas iespējas bankai un aizņēmējam variēt ar aizdevuma atmaksu, tā šī paša 17.panta otrā daļa paredz, ka aizdevumi, kuru kopējā summa nepārsniedz 20 procentus no ķīlu zīmju seguma reģistrā iekļauto aizdevumu summas, var neatbilst 1.punkta nosacījumiem, tātad tos var atmaksāt dažādās lieluma summās. Tas, piemēram, dod iespējas aizņēmējam, kuram savas ekonomiskās darbības sākumā nav paredzama tūlītēja peļņa, hipotekāro maksājumu lielāko daļu veikt vēlākos gados. Lai gan šī norma dod aizņēmējam zināmas priekšrocības, tomēr tā uzskatāma par izņēmuma normu un bankām būtu jāatturas no tās izmantošanas, jo jāņem vērā, ka bankai augļi ķīlu zīmju īpašniekiem ir jāmaksā regulāri.