Vēsturisks apskats: apbūves tiesību (superficies) un tām radniecisko tiesību pirmsākumi romiešu tiesībās

Apbūves tiesība (superficies) kā tiesību institūts pazīstams gan t.s. klasiskajās romiešu tiesībās (t.i., vēsturiski, kā antīkās Romas valsts attīstītā perioda tiesībās), gan arī t.s. pandektu tiesībās. "Uzceltā ēka kļuva valsts (kā zemes īpašnieka) īpašums. Ar laiku superficies tiesību sāka lietot arī privātīpašnieki un tā izveidojās par lietu tiesību institūtu."¹

Superficies tiesiskā aizsardzība motivēta ar to, ka apbūvētājs – superficiārs – uzbūvējis ēku no viņam piederoša materiāla un tādēļ taisnīguma interesēs ir nodrošināt apbūvētāju pret trešajām personām, lai atbrīvotu apbūvētāju no nepieciešamības katra viņa tiesību aizskāruma gadījumā griezties pēc palīdzības pie īpašnieka. Superficiārs savas tiesības var brīvi, t.i., bez zemes īpašnieka piekrišanas, gan nodot citai personai, gan ieķīlāt.²

Superficies institūts ir tuvs mantojamai nomai (vectigal, emphyteusis). Tomēr pastāv atšķirības. Vectigal attiecas tikai uz pašvaldību zemēm, kas nodotas nomā privātpersonām. Emphyteusis attiecas uz imperatoram, baznīcai, arī augstmaņiem piederošo, privātpersonām iznomāto zemi. Nomnieks (epmphyteuta) var savas tiesības nodot citai personai tikai ar iznomātāja piekrišanu, kuram ir pirmpirkuma tiesības (šāds ierobežojums nepastāv attiecībā uz vectigal). No jaunā ieguvēja zemes īpašnieks par šo piekrišanu var pieprasīt nelielu atlīdzību (laudemium) līdz 2% pirkuma maksas. Šis nosacījums neattiecas uz nomas tiesību pāreju mantošanas ceļā.³ Emphyteusis attiecas uz lauksaimniecībā izmantojamu zemi, bet var izņēmuma veidā attiekties arī uz ēku (Ulp. D. 39, 2, 15, 26).

Atšķirībā no emphyteusis, kura objekts ir zemes lietošanas tiesības, superficies objekts ir nevis tiesības, bet pati ēka, vienlaikus uzsverot, ka ēka "gan pēc civilajām, gan pēc dabiskajām tiesībām pieder zemes īpašniekam" (Gai. D. 43, 18, 2). Tātad tiesības uz ēkas lietošanu un valdījumu superficiārijam ir ēkas pastāvēšanas laikā, turpretim emphyteusis piešķir zemes lietošanas tiesības visā nomas līguma pastāvēšanas laikā, bet nomas līgums pastāv, kamēr vien nomnieks maksā nomu (Paul. D. 6, 3, 1).

Superficies mūsdienu analogi

Latvijā pirms 1937. gada eksistēja ilgtermiņa noma vairākās formās (obroka noma, činšs), kā arī virsīpašuma tiesības.⁴ Vienā gadījumā, t.i., pie Vietējo likumu kopojuma (turpmāk – VLK) 948. panta, kas paredz īpašumtiesīgo lietotāju pienākumus, ir atsauce uz Romas imperatora Justiniāna likumu (constitutio), kas attiecas uz emphyteusis (C. 4, 66, 2).⁵ No šīs norādes netieši izriet, ka VLK autors F. Bunge pieļāvis, ka pastāv īpašumtiesīgā lietotāja un virsīpašnieka tiesisko attiecību līdzība ar emphyteusis. Apbūves tiesības tā laika tiesiskais regulējums neparedzēja.

Latvijas teritorijā pirmo un (pagaidām pēdējo) apbūves tiesību regulējumu nodrošināja KPFSR 1922. gada Civilkodeksa (turpmāk – KPFSR CK) 71.–84. pants.⁶ Apbūves tiesību termiņš bija saistīts ar būves tipu un prognozējamo būves saglabāšanās ilgumu:

"Līgumu par pilsētu zemes gabalu nodošanu apbūvei slēdz komunālās nodaļas ar juridiskām un fiziskām personām uz šādiem termiņiem: mūra (ķieģeļu) un dzelzbetona ēkām – līdz 65 gadiem, jauktām ēkām – līdz 60 gadiem un koka ēkām – līdz 50 gadiem.

Gadījumos, kad zemes gabalus nodod strādnieku dzīvokļu celšanai un ēkas ceļ no jauna, līgumi par apbūves tiesību jāslēdz uz iepriekš norādītiem maksimāliem termiņiem; tajos gadījumos, kad pastāvošas ēkas pēc līguma par apbūves tiesību atjauno, pabeidz, papildina ar jauniem stāviem vai piebūvēm, vai pārbūvē strādnieku dzīvokļu vajadzībām – līgumus par apbūves tiesību nevar slēgt uz laiku, īsāku par divām trešdaļām no maksimāliem termiņiem (t.i., ne mazāk kā uz 43 gadiem, 40 gadiem un 33 gadiem" (KPFSR CK 71. p.).

Apbūves tiesības gan formāli zaudēja spēku 1949. gadā.⁷ Latvijas PSR Civilkodekss (turpmāk – CK), kas 1964. gadā aizstāja KPFSR CK, apbūves tiesības vairs neregulēja. Tomēr praksē fiziskām personām piederošās individuālās (ģimenes) mājas kā tādas, kas uzbūvētas uz valstij piederošas zemes, tika būvētas uz šim nolūkam mūžīgā lietošanā piešķirtas zemes. Par zemes lietošanu nebija jāmaksā pilnīgi nekas, un bija stingri regulēta uzcelto mājokļu civiltiesiskā apgrozība.⁸

Šāds regulējums atbilda padomju tiesību sistēmā sastopamajam zemes lietošanas tiesību jēdzienam, kas pamatojas nevis uz zemes lietošanas tiesību atvasināšanu no īpašuma tiesībām uz zemi, bet gan uz padomju tiesību sistēmai raksturīgo koncepciju, pēc kuras zeme ir izņemta no civiltiesiskās apgrozības, respektīvi, nevar būt par privātīpašuma objektu.⁹ Šī tiesiskā regulējuma teorētiskais pamatojums bija tāds, ka zemes, tās dzīļu, ūdeņu un mežu izdalīšana no pārējās mantas sastāva saistīta ar apsvērumiem par valsts ekskluzīvajām tiesībām uz zemi un par tās absolūto izņemšanu no privātās apgrozības.