2014. gada 7. jūlijā Latvijas Republikas Satversmes tiesa pieņēma spriedumu lietā Nr. 2013-17-01 (turpmāk tekstā – Spriedums), ar kuru atzina likuma "Par dzīvojamo telpu īri"¹ (turpmāk tekstā – Īres likums) 8. panta pirmo teikumu par atbilstošu Satversmei² (turpmāk tekstā atsauces uz Sprieduma punktiem un lappusēm pēc šī avota: http://www.satv.tiesa.gov.lv/upload/spriedums_2013-17-01.pdf).

Saskaņā ar minēto Satversmes tiesas spriedumu, kuru daudzi tik ļoti gaidīja un kurš daudziem bija arī pārsteigums, norma, kas noteic īres līguma saistošo spēku nākamajam dzīvojamās telpas īpašniekam, piespiedu izsoles gadījumā nerada personai nesamērīgu īpašuma tiesību ierobežojumu.

Satversmes tiesa ir teikusi savu vārdu, bet problēma paliek nerisināta. Vēl jo vairāk – 2014. gada 16. jūlijā ekonomikas ministrs Vjačeslavs Dombrovskis paziņoja, ka jaunais Dzīvojamo telpu īres likumprojekts³ tiks atsaukts, jo nav gana kvalitatīvs, ir saņemts daudz iebildumu un Spriedums ir pēdējais punkts uz "i" šī konkrētā likumprojekta gaitā.⁴

Līdz ar to "sasāpējušie" Īres likuma jautājumi tik drīz netiks risināti un arī turpmāk būs aktuāla problemātika, kas saistīta ne tikai ar nekustamā īpašuma ieguvēja izsolē, bet arī vispārēji izīrētāja (īpašnieka) un īrnieka tiesiskajām attiecībām. Turklāt, risinot šo jautājumu, būs jāņem vērā Satversmes tiesas secinājumi par īpašnieku un īrnieku tiesību samērošanu, panākot līdzsvaru savstarpējās tiesiskajās attiecībās un aizsargājot arī visas sabiedrības intereses.

Jāatzīmē, ka jautājums par dzīvojamās telpas īpašnieku maiņu un ar to saistīto problemātiku ir aktuāls jau daudzus gadus un tiesību doktrīnā nav pārāk plaši analizēts, tāpēc autors tā izpētei pievērsās jau 2006. gadā, un sekojoši 2007. gada 2. janvārī "Jurista Vārdā" tika publicēts raksts "Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā",⁵ kas bija veidots kā Īres likuma 8. panta komentārs, plaši aprakstot pastāvošo problemātiku.

Tā kā jautājums nav zaudējis savu aktualitāti, arī šajā rakstā tiks analizēta problemātika, kas saistās ar Īres likuma 8. panta piemērošanu kontekstā ar Spriedumā izteiktajiem secinājumiem, par pamatu ņemot autora iepriekšējos pētījumus un sniegto viedokli Satversmes tiesai, kā arī sniedzot papildus argumentētus apsvērumus un priekšlikumus.

Apstrīdētās normas būtība un saturs

Apstrīdētā norma – likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta pirmais teikums – ir noteikta kā speciālā norma un izņēmums no vispārējā civiltiesiskā regulējuma, kas ietverts Civillikuma 2126. un 2174. pantā.⁶

Jāatzīmē, ka apstrīdētā norma attiecas ne tikai uz denacionalizētajām vai likumīgajiem īpašniekiem atdotajām mājām, bet arī uz visu veidu dzīvojamo fondu (valsts, pašvaldību, privāto), turklāt neatkarīgi no tā, kad noslēgts dzīvojamo telpu īres līgums un vai tas ir terminēts vai beztermiņa.

Tāpat svarīgi, ka apstrīdētā norma attiecas uz tiem dzīvojamo telpu īres līgumiem, kas ir noslēgti tiesiski; īres līguma priekšmets (objekts) un subjekti (īrnieks) atbilst likumā noteiktajam; uz jebkuru īpašnieka maiņu (neatkarīgi no tā, vai notiek brīvprātīga vai piespiedu atsavināšana).

Izvērtējot apstrīdētās normas atbilstību Satversmei, ir būtiski ņemt vērā Īres likumā esošās normas savstarpējā kopsakarā. Tam uzskatāms piemērs ir beztermiņa īres līgumi. Proti, atbilstoši Īres likuma 6. panta pirmajai daļai dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, nenorādot termiņu. Gadījumā, ja īrnieks mirst, atbilstoši Īres likuma 14. panta ceturtajai daļai pilngadīgs ģimenes loceklis, ja tam piekrīt pārējie pilngadīgie ģimenes locekļi, ir tiesīgs prasīt dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu ar viņu iepriekšējā īrnieka vietā, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus. Tas attiecas arī uz līguma termiņu. Visbeidzot, īres līgumus pēc izīrētāja (īpašnieka) iniciatīvas var izbeigt tikai likumā "Par dzīvojamo telpu īri" paredzētajos gadījumos,⁷ kur pamatā ir kādi īrnieka (ģimenes locekļu) pārkāpumi, bet šeit nav piemērojams Civillikuma 2166.