Šīs nedēļas "Jurista Vārdā" piedāvājam divas publikācijas par jauno kārtību, un tā kopumā vērtējama atzinīgi.

Tomēr šajā nozarē pastāv vēl vismaz viena tiesiska problēma, kura joprojām ir neatrisināta, – tā sauktie fiktīvie īres līgumi, kurus solītājs nereti iegādājas kopā ar nekustamo īpašumu. Ekonomikas ministrija 2013. gadā izstrādāja Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, kas paredzēja risinājumu šai problēmai – dzīvojamās telpas īres līgums būtu saistošs jaunajam īpašniekam tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā.

Satversmes tiesa lietā Nr. 2013-17-01 "Par likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta pirmā teikuma atbilstību Latvijas Republikas Satversmes 105. pantam" atzina, ka tiesību norma – ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi – atbilst Latvijas Republikas Satversmes 105. pantam.

Ekonomikas ministrija 2014. gada jūlijā atsauca Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, ņemot vērā Satversmes tiesas lemto un apstākli, ka likumprojekta saskaņošanas laikā tika saņemti komentāri uz 156 lappusēm un par 108 iebildumiem neizdevās rast vienošanos.

Tieši viens gads ir pagājis, tomēr problēmas ar fiktīvajiem īres līgumiem saglabājušās, un publiski nav zināms, vai un kādu risinājumu valsts paredzēs šai problēmai.

Praksē ir situācijas, kad ilgtermiņa īres līgumi tiek slēgti fiktīvi vai ar atpakaļejošu datumu, lai kavētu izsolītā īpašuma nonākšanu jaunā īpašnieka valdījumā. Uzdošanās par īrnieku ir kļuvusi par atsevišķu personu rūpalu. Šāda situācija rodas tāpēc, ka par īpašuma lietošanu noslēgts īres līgums, par kura esamību iepriekš (iegādājoties dzīvokli) nav iespējams pārliecināties.

Īpašuma ieguvējam ir iespēja savas tiesības aizsargāt, ceļot tiesā prasību par attiecīgā īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu. Taču, kamēr nav likumīgā spēkā stājies un izpildīts tiesas spriedums, īpašnieka tiesības ir ierobežotas, īpašums netiek apsaimniekots un rada zaudējumus. Tiesas process ir ilgstošs. Pārsūdzības tiesā nereti tiek izmantotas ļaunprātīgi, lai paildzinātu tiesas procesu un vairotu jaunā īpašnieka vēlmi atrisināt situāciju ar maksājumu negodprātīgajam īrniekam. Praksē ir gadījumi, kad personas apzināti iesniedz tiesā dokumentus ar trūkumiem un tiesas lēmumi par tiem ikreiz tiek pārsūdzēti, tādējādi pārsūdzību skaits vienā lietā ir vairāki desmiti. Problēmas negatīvās sekas jeb tiesas procesa ļaunprātīgu izmantošanu daļēji risina nesenie, 23. aprīļa, Civilprocesa likuma grozījumi attiecībā uz atteikšanos pieņemt pieteikumu un pieteikuma atstāšanu bez virzības un blakussūdzības nepieņemšanas pamatu un atstāšanu bez virzības.

Tomēr jebkurā gadījumā šobrīd nekustamā īpašuma iegādāšanās izsolē ir kā "zaķa pirkšana maisā". Šāda situācija būs tik ilgi, kamēr nebūs nodrošināta situācija, ka pircējam ir pilnīga informācija par iegādājamo objektu.

2015. gada maijā publicētajā Bruno Defēna (Bruno Deffains) un Katrīnes

Kesedjanas (Catherine Kessedjian) pētījumā par tiesisko noteiktību (Index of Legal Certainty) (pētījums veikts Centre de Recherches en Economie et Droit, Université Panthéon-assas Paris II un Fondation pour le Droit Continental) secināts, ka tiesiskā noteiktība ir gan demokrātiskas sabiedrības un tiesiskas valsts, gan arī viens no ekonomikas augšanas pamatiem. Uzņēmējiem arvien vairāk ir nepieciešama stabilitāte un prognozējamība globālās konkurences apstākļos. Nav šaubu, ka vietējie un ārvalstu investori analizē tiesiskos riskus pirms lēmuma pieņemšanas par finanšu līdzekļu ieguldīšanu konkrētā valstī. Tiesiskās noteiktības līmenis atspoguļo tiesību sistēmas kvalitāti.

Elektroniskās izsoles ir pareiza rīcība, kas izsoļu jomā vairos tiesisko skaidrību un prognozējamību, tomēr nepieciešams arī nākamais solis.