Bieži vien zemes īpašniekam tiek pārmests, ka prasība tiesā par zemes nomas līguma noslēgšanu, jeb, faktiski, par zemes īres tiesisko attiecibu nodibināšanu, un nomas jeb, faktiski, īres maksas piedziņu ir celta novēloti, tādējādi pārkāpjot labas ticības principu (Civillikuma 1. pants). Vai arī ir pat iestājies šādas prasības, neidentificējot kādas – par nomas vai īres būtisko sastāvdaļu noteikšanu, vai arī par tiesas noteiktās (nosakāmās) nomas maksas piedziņu, noilgums. Tas parasti tiek argumentēts ar apsvērumu, ka zemes lietotājs ir labticīgi paļāvies, ka zemes īpašnieks nomas maksu saņemt nav vēlējies vispār, tādējādi šo tiesību zaudējot.

Tāpat, neskatoties uz gandrīz vienveidīgo un pārliecinoši vienoto tiesu praksi jautājumā par zemes īpašnieka tiesībām cedēt savas prasījuma tiesības par vēl nesaņemto un pat ar rakstveida līgumu vai tiesas spriedumu nenoteikto zemes nomas maksu, gandrīz vai katrā  strīdā, kurā zemes īpašnieks ir prasījuma tiesības cedējis (ar vai bez zemes gabala atsavināšanas), tiek celta ieruna, ka cesionārs nav tiesīgs lūgt tiesu noteikt nomas maksas, kas pienācās cedentam, apmēru, argumentējot, ka šāda tiesība nav cedējama.

Tāpat bieži vien izskan ne ar ko nepamatotas ierunas, ka zemes nomas maksa 6% apmērā gadā no zemes kadastrālās vērtības pienākas tikai personām, kas zemi atguvušas zemes reformas gaitā kā valsts papildus garantija vēsturiskajiem zemes īpašniekiem un to mantiniekiem, bet “pārpircējiem” pienākas mazāk, jo “ir zinājuši, ka pērk apgrūtinātu zemi”. Katra šāda ieruna, pat neņemot vērā to absurdumu un nepamatotību (sal., SKC-762/2007), zemes īpašniekam ir jāatspēko, jo nomas maksu tiesa nosaka pēc sava ieskata (Civillikuma 2123. pants), parasti uzklausot vien pušu argumentus.

Šai sakarā Senāts savā 2020.gada 20. marta spriedumā lietā Nr. SKC-126/2020 (C33591916) ir izteicis šādas judikatūras atziņas un vērā ņemamus secinājumus:

1.Civillikuma 2123.pants neuzliek pienākumu zemes īpašniekam mēģināt panākt vienošanos ar ēku (būvju) īpašniekiem par zemes nomu pirms prasības celšanas tiesā par zemes piespiedu nomas tiesisko attiecību konstatēšanu un parāda piedziņu;

2. Likums neaprobežo tiesas tiesības noteikt zemes nomas maksas apmēru par laiku līdz prasības celšanas dienai, kas citādi būtu pretrunā ar zemes piespiedu nomas būtību (pastāv uz likuma pamata) un noilguma institūta būtību, jo Civillikuma 2123.pants neregulē prasības noilgumu.

3. Zemes īpašnieka bezdarbība - ilgstoša zemes nomas maksas nepieprasīšana no būvju īpašniekiem,  piespiedu nomas gadījumā - nevar tikt traktēta kā zemes nodošana ēku vai būvju īpašniekiem bezatlīdzības lietošanā jeb patapinājumā;

4. Ar likumu ir noteiktas gan zemes īpašnieka tiesības saņemt zemes nomas maksu, gan ēkas īpašnieku tiesības lietot zemi un pienākums veikt samaksu par lietoto nomas priekšmetu, kas nozīmē, ka svešas nekustamas lietas lietošanu, nedodot atlīdzību, likums neparedz.

5.Zemes nomas maksa 7,5 %gadā no zemes kadastrālās vērtības ir samērīga, taisnīga, patiesa un adekvāta atlīdzība par zemes nomu, kas atbilst normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām valstī;

6.Neraugoties uz pastāvējušām zemes piespiedu nomas attiecībām, garāžu īpašnieki nav maksājuši atlīdzību par svešas zemes lietošanu, kas līdz ar to aizskar zemes īpašnieka tiesības uz īpašumu. Tātad celtās prasības mērķis vērsts uz to, lai, tiesai nosakot zemes nomas būtiskās sastāvdaļas (Civillikuma 2124.pants) un piedzenot no atbildētājiem izveidojušos parādu, panāktu zemes īpašnieka tiesību aizskāruma novēršanu.

7.Brīdī, kad zemes īpašniece cedēja prasījuma tiesības prasītājai Civillikuma 1895.pantā noteiktais desmit gadu noilguma termiņš attiecīgajam prasījumam par zemes nomas maksas noteikšanu un parāda piedziņu vēl nebija iestājies.

Pilns anonimizēts Senāta 2020.gada 20. marta spriedums lietā Nr. SKC-126/2020 (C33591916) ir atrodams portālā manastiesas.lv. Tiesas nolēmuma datnes lejupielāde iespējama arī saitē https://manas.tiesas.lv/eTiesasMvc/nolemumi/pdf/408419.pdf

Sprieduma motīvu daļa (ar autora izcēlumiem un nelieliem redakcionāliem labojumiem nolēmuma anonimizācijas sakarā):

“Likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”14.panta pirmās daļas 1.-4.punktā paredzētajos gadījumos ēkas (būves) īpašnieks lieto citai personai piederošu zemesgabalu vai tā daļu, pamatojoties uz likumu. Likumdevējam nosakot minētajā normā atkāpi no Civillikuma 968.pantā nostiprinātā zemes un ēkas vienotības principa, zeme un uz tās esošās ēkas (būves) kvalificējamas kā patstāvīgi īpašuma tiesību objekti.

Tādējādi, ja uz zemes esošā ēka (būve) ir patstāvīgs īpašuma objekts, kas nepieder zemes īpašniekam, starp zemes un ēkas īpašnieku pastāv piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Šī tiesiskā attiecība – piespiedu noma – rodas uz likuma pamata ar īpašuma tiesiska valdījuma iegūšanas brīdi (sk. Satversmes tiesas 2009.gada 13.februāra sprieduma lietā Nr. 2008-34-01 12.punktu), un pastāvēs neatkarīgi no tā, vai starp pusēm ir noslēgta rakstiska vienošanās (nomas līgums). Nedz zemes, nedz ēkas īpašnieks (tiesiskais valdītājs) šo stāvokli ietekmēt nevar, un abiem jārēķinās ar esošo situāciju (sk., piemēram, Grūtups A., Krastiņš E. Īpašuma reforma Latvijā. Rīga: Mans īpašums, 1995, 399.lpp., Rozenfelds J. Lietu tiesības. Trešais labotais un papildinātais izdevums. Rīga: Zvaigzne ABC, 2004, 73.lpp., Senāta 2007.gada 24.oktobra spriedumu lietā Nr. SKC738/2007 (C35066305), 2009.gada 28.janvāra spriedumu lietā Nr. SKC-40/2009 (C32132505), 2012.gada 27.jūnija spriedumu lietā Nr. SKC351/2012 (C26053810), 2016.gada 17.jūnija spieduma lietā Nr. SKC-252/2016 (C28135508) 13.punktu, 2017.gada 31.janvāra sprieduma l i e t ā Nr. SKC-4/2017 (C31431510) 11.punktu, 2018.gada 9.marta sprieduma lietā Nr. SKC-56/2018 ( ECLI:LV:AT:2018:0309.C12175314.1.S) 9.3.punktu, 2019.gada 17.oktobra sprieduma lietā Nr. SKC-320/2019 ( ECLI:LV:AT:2019:1017.C29401417.9.S) 10.2.punktu).

Pastāvot piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, nav pamata runāt par lietas nodošanu lietošanā un tās pieņemšanu no otras puses, kas saskaņā ar Civillikuma normām nodibina nomas līgumu, jo šādā situācijā iztrūkst pušu labprātīgas vienošanās elements. Līdz ar to šīm attiecībām ir tikai nosacīta līdzība ar līgumiskām attiecībām, jo būtībā tās ir likumiskas. Proti, ēkas īpašnieka tiesība lietot zemi zem ēkas un pienākums samaksāt zemes īpašniekam par zemes lietojumu (nomas maksu) ir noteikts ar likumu. Civillikuma normas, kas reglamentē nomas tiesiskās attiecības, piemērojamas tiktāl, ciktāl tās neierobežo speciālās tiesību normas, kuras noteic nomas līguma starp zemes un ēkas īpašniekiem noslēgšanas nosacījumus (piemēram, likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” paredzētos nomas maksas ierobežojumus, kas gan nav attiecināmi uz izskatāmo strīdu, kad zeme un uz tās esošās garāžas ir patstāvīgi īpašuma tiesību objekti). Atbilstoši Civillikuma 2124.pantamnomas līguma būtiskās sastāvdaļas ir priekšmets un maksa.

Prasība celta par zemes piespiedu nomas tiesisko attiecību konstatēšanu laika posmā no 2008.gada 1.janvāra līdz 2015.gada 4.septembrim un zemes nomas maksas parāda piedziņu no katra atbildētāja atbilstoši katram atbildētājam attiecīgajā laika posmā piederējušajām kopīpašuma domājamām daļām no būvju (garāžu) īpašuma. Proti, neraugoties uz pastāvējušām zemes piespiedu nomas attiecībām, garāžu īpašnieki nav maksājuši atlīdzību par svešas zemes lietošanu, kas līdz ar to aizskar prasītājas tiesības uz īpašumu. Tātad celtās prasības mērķis vērsts uz to, lai, tiesai nosakot zemes nomas būtiskās sastāvdaļas (Civillikuma 2124.pants) un piedzenot no atbildētājiem izveidojušos parādu, panāktu prasītājas tiesību aizskāruma novēršanu. Kā redzams no apstrīdētā sprieduma motīvu daļas, tiesas nodibinātie faktiskie apstākļi, par kuriem strīda nav, apliecina, ka zeme minētajā laika posmā sākotnēji piederēja [cedentei]  (līdz 2014.gada 16.decembrim), pamatojoties uz 2006.gada 6.septembra maiņas līgumu, bet pēc tam – prasītājai, pamatojoties uz 2014.gada 25.augusta atcēlēju līgumu. Savukārt uz zemes uzbūvētās trīs garāžu būves (vienotais būvju nekustamais īpašums, kuram piešķirts attiecīgs kadastra numurs) pieder citām personām, tostarp atbildētājiem lietā.

Likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 13.panta trešā daļa noteic, ka strīdus starp zemes īpašnieku (lietotāju) un ēku, būvju un komunikāciju īpašnieku (lietotāju) izskata tiesa. No minētās normas izriet likumdevēja piešķirts pilnvarojums strīda gadījumā tiesai izvērtēt zemes piespiedu nomas noteikumus, tostarp par iznomājamā zemesgabala platību. Šāds regulējums paredzēts ar mērķi nodrošināt strīda taisnīgāko risinājumu, saprātīgi līdzsvarojot piespiedu nomas subjektu likumīgās tiesības un intereses. Tomēr minētais pilnvarojums nav interpretējams tik plaši, ka nomas priekšmetu tiesa varētu noteikt pēc saviem ieskatiem (Civillikuma 5.pants). Ja ēku (būvju) īpašnieks uzskata, ka īpašuma uzturēšanai un normālai ekspluatācijai vajadzīga tikai daļa no zemes vienības, uz kuras ēkas (būves) atrodas, tad viņam savi iebildumi par nomas priekšmeta noteikšanu jāpamato ar attiecīgiem pierādījumiem, piemēram, Valsts zemes dienesta atzinumu, sertificēta zemes ierīcības speciālista sagatavotu projektu u.tml. Balstoties uz šādu pierādījumu objektīvu izvērtējamu, tiesa var nonākt pie atzinuma, ka ēku uzturēšanai un ekspluatācijai nav nepieciešams lietot zemi visā tās platībā, bet tikai kādā konkrētā daļā. Tomēr tiesai vienlaikus jārespektē zemes īpašnieka tiesības gūt labumu no viņam piederošās zemes.

Ar apelācijas instances tiesas spriedumu konstatēts, ka starp prasītāju kā zemes īpašnieci un atbildētājiem laika posmā no 2008.gada 1.janvāralīdz 2015.gada 4.septembrimpastāvējazemes piespiedu nomas tiesiskās attiecības par zemesgabala /adrese A/, 1340 m2 platībā nomu garāžu uzturēšanai un apsaimniekošanai, ar zemes nomas maksu 7,5 % gadā no iznomājamā zemesgabala kadastrālās vērtības. Kā redzams no pārsūdzētā sprieduma motīvu daļā ietvertās argumentācijas, Civillietu tiesas kolēģija par pamatu zemes nomas priekšmeta jeb zemes platības noteikšanai ņēmusi zemes nekustamā īpašuma /adrese A/, kopējo platību – 1340 m2 , kas piesaistīta būvju nekustamajam īpašumam /adrese A/, proti, lietā esošo zemes robežu plānu (sk. lietas 1.sējuma 21.lp.).

Jau pirmās instances tiesa, kuras motivācijai pievienojusies apelācijas instances tiesa, norādījusi, ka atbildētāju apgalvojumi par zemes daļas 70 m2 platībā nelietošanu, nav balstīti uz pierādījumiem, proti, garāžu izvietojumu, piekļūšanas iespējām pie katra īpašnieka atsevišķā īpašumā esošās garāžas, komunikāciju izvietojumu u.c., kuru invertējums ļautu samazināt būvēm piesaistītā zemes gabala platību par 70 m2 , nodrošinot šīs platības pienācīgu izmantošanu zemes īpašniecei. Tādējādi tiesa, nosakot zemes piespiedu nomas tiesisko attiecību ietvaru, apsvērusi ne tikai būvju (garāžu) īpašnieku tiesības, bet arī zemes īpašnieka tiesības pilnvērtīgi rīkoties ar savu īpašumu strīdus laika posmā, t.i., samērojusi pretējās pušu intereses. Pastāvot šādiem apstākļiem, Senāts nevar piekrist kasācijas sūdzības iesniedzēju argumentiem, ka apelācijas instances tiesai bija jārīkojas atbilstoši Civilprocesa likuma 93.pantaceturtās daļas prasībām un atsevišķi jāpaziņo atbildētājiem par pienākumu iesniegt attiecīgus pierādījumus, kas attiecas uz zemes nomas priekšmetu jeb iznomātās zemes platību.

Tāpat arī kasācijas sūdzības iesniedzēju viedoklis, ka konkrētajā gadījumā ir pietiekami ar prasītājas pārstāvja pirmās instances tiesā neapstrīdēto faktu par neiespējamību izmantot zemes daļu 70 m2 platībā, tostarp garāžu uzturēšanai, nevar būt pamats apelācijas instances tiesas secinājumu apšaubīšanai. Proti, apelācijas instances tiesa nav pārkāpusi Civilprocesa likuma 96.panta piektās daļas prasības, jo, kā jau tika norādīts, konkrētajā situācijā uzdevumu – samērot gan zemes īpašnieces tiesības, gan būvju īpašnieku tiesības rīkoties ar savu īpašumu – tiesa ir izpildījusi. Lietā nav atrodami pierādījumi par zemes daļas 70 m2 platībā atdalīšanas iespējamību un pilnvērtīgu izmantošanu citu vajadzību nodrošināšanai (gūt iespējamos labumus, tostarp ienākumus un augļus).

Civillikuma 2123.pants noteic, ja par nomas vai īres maksu nav nekas noteikti norunāts, bet ja to pašu priekšmetu jau agrāk nomājusi vai īrējusi tā pati persona, tad pieņemams, ka agrākie noteikumi nav grozīti. Bet ja arī šās mērauklas nav un puses tikai vispārīgi izteikušās, ka par maksu viņas savā starpā vienosies, tad, ja šāda vienošanās nenotiek, maksas apmēru noteic tiesa pēc sava ieskata. Senāts atzīst par nepamatotu kasācijas sūdzības iesniedzēju piedāvāto minētās materiālo tiesību normas iztulkojumu. Pretēji kasācijas sūdzības iesniedzēju viedoklim, Civillikuma 2123.pants neuzliek pienākumu zemes īpašniekam mēģināt panākt vienošanos ar ēku (būvju) īpašniekiem par zemes nomu pirms prasības celšanas tiesā par zemes piespiedu nomas tiesisko attiecību konstatēšanu un parāda piedziņu, kā arī neaprobežo tiesu ar tiesībām noteikt zemes nomas maksas apmēru, sākot ar prasības celšanas dienu. Šāds kļūdains iztulkojums ir pretrunā ar zemes piespiedu nomas būtību (pastāv uz likuma pamata) un noilguma institūta būtību (Civillikuma 2123.pants neregulē prasības noilgumu).

Zemes īpašnieka bezdarbība (ilgstoša zemes nomas maksas nepieprasīšana no būvju īpašniekiem) piespiedu nomas gadījumā nevar tikt traktēta kā zemes nodošana ēku (būvju) īpašniekiem bezatlīdzības lietošanā jeb patapinājumā. Kā jau tika norādīts, konkrētajā gadījumā runa ir par zemes lietošanas piešķīrumu garāžu īpašniekiem uz likuma pamata, turklāt arī ar likumu ir noteiktas gan zemes īpašnieka tiesības saņemt nomas maksu, gan ēkas īpašnieku tiesības lietot zemi un pienākums veikt samaksu par lietoto nomas priekšmetu. Tas nozīmē, ka svešas nekustamas lietas lietošanu, nedodot atlīdzību, likums neparedz. Apelācijas instances tiesa pareizi konstatējusi, ka ne 2016.gada 17.maijā, kad [cedente] cedēja prasījuma tiesības prasītājai, ne prasības celšanas brīdī 2016.gada 17.jūnijā Civillikuma 1895.pantā noteiktais desmit gadu noilguma termiņš attiecīgajam prasījumam par zemes nomas maksas noteikšanu par laiku no 2008.gada 1.janvāra un parāda piedziņu vēl nebija iestājies. Tāpat tiesa pretēji apgalvotajam kasācijas sūdzībā pamatoti zemes nomas maksas apmēru noteikusi pēc sava ieskata atbilstoši normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām, turklāt papildus ņemot vērā vairākus kritērijus: 1) konkrētās lietas faktiskos apstākļus – prasītājai nav citu iespēju izmantot zemi, garāžas netiek izmantotas komerciālām vajadzībām, taču atrodas pilsētas centrā; 2) tiesu praksi līdzīgās lietās – zemes nomas maksa parasti tiek noteikta 6 % gadā no zemes kadastrālās vērtības; 3) Civillikumā noteikto likumisko procentu likmi – 6 % gadā; 4) zemes īpašnieka pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli; 5) normatīvo regulējumu, kas attiecas uz zemes nomas maksas ierobežojumiem gadījumos, kad būves ir dzīvojamās mājas – 6 % gadā no zemes kadastrālās vērtības.

Senātam nav pamata apšaubīt tiesas veiktā rakstveida pierādījumu un papildmateriālu pilnvērtīgas analīzes rezultātā secināto, ka zemes nomas maksa 7,5 %gadā no zemes kadastrālās vērtības ir samērīga, taisnīga, patiesa un adekvāta atlīdzība par zemes nomu, kas atbilst normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām valstī. Kasācijas sūdzības iesniedzēju norāde uz zemes nomas līgumu, kas noslēgts starp atbildētāju /pers. O/ un sākotnējo zemes īpašnieku 2003.gada 6.decembrī(sk. lietas 1.sējuma 96.lp.), nekādā veidā nevar ietekmēt lietas iznākumu situācijā, kad tas nebija ierakstīts zemesgrāmatā, bet lietā konstatētas zemes piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Turklāt nav saprotams, kā attiecīgs līgums, atbildētāju ieskatā, pierāda identisku līgumu pastāvēšanu starp citiem atbildētājiem un sākotnējo zemes īpašnieku, kas nav lietas dalībnieks, un kā tas saista nomas priekšmeta atsavināšanas gadījumā ieguvēju.

Nepelna ievērību kasācijas sūdzības iesniedzēju argumenti par apelācijas instances tiesas pieļauto Civilprocesa likuma 198.panta otrās daļas (spriedumā pret vairākiem atbildētājiem tiesa norāda, kāda sprieduma daļa izpildāma katram no viņiem, vai arī to, ka viņu atbildība ir solidāra) un 426.panta pirmās daļas (apelācijas instances tiesa izskata lietu pēc būtības sakarā ar apelācijas sūdzību un pretapelācijas sūdzību tādā apjomā, kā lūgts šajās sūdzībās) pārkāpumu. Atbilstoši Civilprocesa likuma 450.pantatrešajai daļai, kasācijas kārtībā var pārsūdzēt apelācijas instances tiesas spriedumu, ja tiesa nepareizi piemērojusi materiālo tiesību normu, pārkāpusi procesuālo tiesību normu vai, izskatot lietu, pārsniegusi savas kompetences robežas. Saskaņā ar Civilprocesa likuma 452.panta otro daļu procesuālo tiesību normas pārkāpums var būt pamats sprieduma pārsūdzēšanai kasācijas kārtībā, ja tas novedis vai varēja novest pie lietas nepareizas izspriešanas. Kasācijas sūdzībai pēc satura jāatbilst Civilprocesa likuma 453.panta prasībām. Minētā panta pirmās daļas 5.punkts papildus kasācijas sūdzības iesniedzēja pienākumam norādīt, kādu procesuālo tiesību normu tiesa pārkāpusi, uzliek par pienākumu arī precizēt, kā tas ietekmējis lietas izspriešanu. Pretēji minētajā tiesību normā skaidri definētajām prasībām, no kasācijas sūdzībā ietvertajiem argumentiem nav saprotams, tieši kā izpaudies Civilprocesa likuma 426.panta pirmās daļas pārkāpums un kā tas ietekmēja lietas izskatīšanu. Kasācijas sūdzības iesniedzēji aprobežojušies vienīgi ar apelācijas sūdzības argumentu īsu uzskaitīšanu, sīkāk nepaskaidrojot, ko apelācijas instances tiesa nepamatoti atstājusi bez ievērības, un kā šie argumenti var atsvērt tiesas izdarītos secinājumus.

Tāpat nav saprotams, kā, kasācijas sūdzības iesniedzēju ieskatā, sprieduma rezolutīvajā daļā vispārīgi atzītās zemes piespiedu nomas tiesiskās attiecības starp zemes īpašniekiem (/pers. T/ un prasītāju) un garāžu kopīpašniekiem (nekonkretizējot garāžu kopīpašniekus) ar zemes nomas maksu 7,5 % gadā no zemes kadastrālās vērtības, novedušas vai varēja novest pie lietas nepareizas izspriešanas. Minētajam apstāklim nav izšķirošas nozīmes, jo apstrīdētais spriedums attiecas vienīgi uzlietas dalībniekiem– prasītāju un 16 atbildētājiem [..], kuri pārsūdzēja pirmās instances tiesas spriedumu prasības apmierinātajā daļā, par ko liecina arī sprieduma motīvu un rezolutīvās daļas saturs kopumā, piedzenot no atbildētājiem par labu prasītājai zemes nomas maksas parādu, bet valsts ienākumos – valsts nodevu un ar lietas izskatīšanu saistītos izdevumus.

Apkopojot iepriekš šā sprieduma [..]  izklāstītos apsvērumus, Senāts nekonstatē materiālo tiesību normu nepareizu piemērošanu un procesuālo tiesību normu pārkāpumus, kas noveduši vai varēja novest pie lietas nepareizas izspriešanas (sk. Civilprocesa likuma 451.panta otro daļu un 452.panta otro daļu), tādēļ apelācijas instances tiesas spriedums atstājams negrozīts, bet atbildētāju kasācijas sūdzība noraidāma. Kasācijas sūdzības iesniedzēju subjektīvs redzējums par lietā nodibinātajiem faktiem un to nozīmību strīda pareizā un taisnīgā izšķiršanā, kas atšķiras no spriedumā dotā šo pašu apstākļu novērtējuma, nerada pamatu tiesas secinājumu apšaubīšanai.”