Kā aprēķināt īres maksu un pamatot izdevumus

Mg.oec. Irina Avotiņa, Grāmatvežu asociācijas sertificēta grāmatvede, Nodokļu konsultantu asociācijas biedre

Rakstā ir aplūkoti jautājumi par īres maksas pamatotības pierādīšanu, aprēķina algoritmu: kas tas ir – detalizēts, pienācīgs un pietiekams finansiāls pamatojums; kāda informācija nepieciešama apsaimniekošanas izdevumu aprēķinu veikšanai; kādā secībā jāaprēķina pamatoti īres maksā ietilpstošie izdevumi; kā sastādīt izdevumu tāmes, kas šķiet diezgan abstraktas cilvēkam, kurš nav ekonomists; kā un uz ko pamatojoties ir noteicama īres maksā iekļaujamā plānotā peļņa? Uzskatāmībai rakstā sniegts īres maksas aprēķina piemērs nosacītam, nelielam namīpašumam. Aprēķinu veikšanai nepieciešamā informācija iegūta autores praktiskajā darbībā, kā arī veicot aptauju piecās namu apsaimniekošanas firmās un cenu aptauju divos mazumtirdzniecības uzņēmumos.

Kā pamatoti aprēķināt īres maksu

Uz šo jautājumu autore sniegs atbildi no ekonomista skatupunkta un saskaņā ar likumu “Par dzīvojamo telpu īri” un Ministru kabineta 2002.gada 29.janvāra noteikumiem Nr.45 “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika” (turpmāk tekstā – MK noteikumi Nr.45).

Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk tekstā – Īres likums) 13.pantā noteikts, ka namīpašniekam ir jāsniedz īrniekam detalizēts finansiāls pamatojums īres maksas noteikšanai. Pašlaik šī problēma ir sevišķi aktuāla sakarā ar īres “griestu” atcelšanu, tāpēc ka šie “griesti” ir nekonstitucionāli un būtībā ierobežo kontrakta brīvību starp namīpašniekiem un “piespiedu” īrniekiem.

Bez tam šis jautājumus ir aktuāls tāpēc, ka īres maksa ir noteicama ne tikai denacionalizētos dzīvojamos namos, bet arī visos gadījumos, kad īres maksas paaugstinājums nav atrunāts īres līgumā un puses nevar panākt savstarpēju vienošanos.

Īres likuma 11.pants paredz, ka dzīvojamās telpas īres maksu veido:
1) dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla attiecīgās izīrētās dzīvojamās telpas platībai, un 2) peļņa.

Daudzkārt nākas lasīt un dzirdēt padomus vērsties nekustamo īpašumu firmā vai būvfirmā, vai pie specializēta namu apsaimniekotāju ar lūgumu izdarīt aprēķinus un noteikt, cik maksā ēkas laba uzturēšana. Bet veikt aprēķinus nav grūti arī pašam namīpašuma valdītājam vai arī lietotājam, jo ir izstrādāta viegli saprotama speciāla Ministru kabineta metodika.

Par ko jāmaksā īrniekam (lietotājam)

Pienākumi ar lietas uzturēšanu kārtībā sadalīti starp izīrētāju (iznomātāju) un īrnieku (nomnieku).

Pirms aprēķina veikšanas nedrīkst aizmirst par šādām Civillikumā noteiktām pamatnostādnēm: 

865.pants. Kādai lietai taisītie izdevumi ir vai nu nepieciešami, ar kuriem pašu tās būtību uztur vai aizsargā no pilnīgas bojā ejas, sabrukuma vai izpostījuma, vai derīgi, kas uzlabo lietu, un proti, pavairo ienākumu no tās, vai, beidzot, greznuma izdevumi, kas padara to tikai ērtāku, patīkamāku vai daiļāku.

1213.pants. Lietotājam ēkas jāuztur uz savu rēķinu; tomēr šajā ziņā viņam pienākas tikai izdarīt mērenus izlabojumus, bet ne uzlabojumus. Pastāvošos izdaiļojumus viņš var uzturēt pēc savas gribas. Lietotājam ēkas jāapdrošina pret uguni.

Citiem vārdiem, izlabojums ir mājas kārtējā remonta un parastas uzturēšanas darbi, savukārt mājas uzlabojums – modernizēšanas darbi. Tādējādi saskaņā ar likuma normu īrniekam ir jāatmaksā tikai nepieciešamie mērenie izdevumi. Derīgie un greznuma izdevumi, ko nomnieks vai īrnieks veicis lietai, iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina viņam pēc vispārējiem noteikumiem par izdevumu atlīdzību (2140.pants). Īrniekam ir jāmaksā tikai par vienu apdrošināšanas risku – pret uguni.

1214.pants. Ja lietotājs nepieciešamiem izlabojumiem izdevis vairāk par lietojuma vērtību, tad viņš var prasīt, lai viņam atmaksā vērtības pārsniegumu.

1215.pants. Ēkas, kas sabrūk no vecuma, lietotājam nav jāatjauno; bet viņš arī nevar prasīt, lai īpašnieks tās izlabo.

Daudzi privāto māju īpašnieki ir neliekuļoti pārliecināti, ka īrniekam patiešām ir pienākums veikt bezatlīdzības investīcijas saimnieka īpašumā: ēku atjaunošanai, restaurācijai un kapitālajam remontam. Visi nez kā piemirsuši, ka, pirms preci (pakalpojumu) pārdot, to vajag vismaz saražot. Un prasīt no īrnieka bez atlīdzības atjaunot svešu ēku nozīmē izspiest no viņa nevis bezprocentu kredītu, bet jau dāvinājumu.

Civillikuma 1215.panta norma nepārprotami nosaka, ka izīrētājs nedrīkst iekļaut īres maksā kapitālieguldījumu izdevumus ēkas uzlabošanai, labiekārtošanai un atjaunošanai, komunikāciju sistēmu un konstrukciju mainīšanai u.tml. Visi izdevumi, kas krietni pārsniedz parastas uzturēšanas un remonta prasības, uzskatāmi par ieguldījumiem pamatkapitālā (t.i., savā īpašumā).

Šie kapitālieguldījumi palielina ēkas kopējo vērtību, un īres maksā var iekļaut tikai amortizācijas atskaitījumus pēc likumdošanā noteiktām ēkas nolietojuma normām no jaunās palielinātās ēkas vērtības, kas ir norādīta tehniskās inventarizācijas lietā.

Šī vērtība ir aktuāla (derīga) piecus gadus un tiek precizēta ik pēc pieciem gadiem, ja mājā nav veiktas izmaiņas. Ja ir veiktas, tad vērtība tiek precizēta biežāk.

Amortizācijas atskaitījumi pēc savas ekonomiskās būtības ir ēkas vērtības kompensācija, kas katru gadu pakāpeniski pārnes īres nama vērtību uz pakalpojumu pašizmaksu, tas ir tiešs finansēšanas avots kapitāla (ieguldījuma īpašuma) atražošanai, tāpēc nolietojums ir īres maksas sastāvdaļa.

Turklāt jāpiemin, ka pēc starptautiskajiem un Latvijas grāmatvedības standartiem ēkas renovācijas vai kapitālā remonta gadījumos procentu maksājumi par kredītu, kas ir samaksāti līdz ēkas nodošanai ekspluatācijā, ir kapitalizējami (pievienojami ēkas vērtībai).