Ievads

Mūsdienās dzīvojamo māju pārvaldīšanā arvien rodas jauni izaicinājumi. Zemes nomas tiesiskā regulējuma izpratne starp prasītāju (zemes īpašnieku) un atbildētāju (pārvaldnieku) dažādās situācijās atšķiras. Tiesiskā regulējuma jautājumi par dalītā īpašuma likumiskas zemes nomas apstākļiem ir kļuvuši arvien aktuālāki. Praksē rodas situācijas, kad zemes īpašnieks, nesazinoties ar dzīvojamās mājas īpašnieku (dzīvokļa īpašnieku), vēršas ar prasību pret pārvaldnieku, tādējādi ignorējot otru nomas subjektu un viņa intereses un risinot šo jautājumu ar pārvaldnieku, proti, iespējamo vietnieku. Nomas attiecību subjekts nepārprotami ir dzīvojamās mājas īpašnieki, jo dzīvojamās mājas pārvaldīšana notiek uz pārvaldīšanas pilnvarojuma līguma pamata, tātad zemes īpašnieks faktiski vēlas noslēgt zemes nomas līgumu, apejot dzīvokļu īpašnieku.

Vēsturiski dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu mājās radās zemes reformas rezultātā, atjaunojot īpašumtiesības uz zemi bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem. Izveidojās situācija – dzīvokļu īpašniekiem nepieder zeme, uz kuras atrodas dzīvojamā māja. Pavisam valstī identificēts aptuveni 3300 šādu daudzdzīvokļu māju, kurās ir aptuveni 100 000 dzīvokļu. Šīs mājas atrodas uz 3000 zemes vienībām.¹

Pārvaldīšanas formas un normatīvais regulējums

Dzīvojamo māju pārvaldīšana ir specifisks pakalpojums, ar kuru tiek nodrošināta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašuma kopīga pārvaldīšana. SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" vairāk nekā 90% no kopējās tās pārvaldīšanā esošās dzīvojamās platības pārvalda uz pārvaldīšanas pilnvarojuma līguma pamata, kas tiek slēgts par katru dzīvojamo māju individuāli. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki, savstarpēji vienojoties, likumā noteiktajā kārtībā ir pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības, ir noteikuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas kārtību, apstiprinājuši finansējumu un pilnvarojuši sava īpašuma pārvaldīšanu SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde". Tikai aptuveni 10% no visa dzīvojamā fonda SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" pārvalda, pamatojoties uz Jelgavas pašvaldības kā publisko tiesību subjekta, kas, ievērojot Valsts pārvaldes iekārtas likuma² un likuma "Par pašvaldībām"³ prasības, nodrošina likumā noteikto funkciju – organizē iedzīvotājiem komunālos pakalpojumus neatkarīgi no tā, kā īpašumā atrodas dzīvojamais fonds.

Vispirms jānorada, ka jautājuma par zemes piespiedu nomu strīdā par nomas subjektu izšķiršanu ir jānoskaidro, kāds ir tiesiskais pamatojums mājas pārvaldīšanai. Tam ir būtiska nozīme, jo tas var ietekmēt lietas pareizu izspriešanu. Respektīvi, jānoskaidro, vai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldīšana tiek nodrošināta dzīvokļa īpašnieku vai pašvaldības uzdevumā.

Veicot dzīvojamās mājas pārvaldīšanu pašvaldības uzdevumā, pārvaldnieks ievēro Ministru kabineta 09.12.2008. noteikumus Nr. 1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu"⁴ un Ministru kabineta 09.